Informe elaborado por el Depto de Estudios de EDISUR (www.edisur.com.ar), en base a las siguientes fuentes Fuentes consultadas: Barclays – Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) - Cetelem Bank- Fondo Monetario Internacional (FMI) - Global Property Guide - Goldman Sachs - Ibope Inteligence - Property Channel - The Economist- World

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Tras el surgimiento de una flamante clase media que alcanza a más del 54% de la población, el mercado inmobiliario de Brasil se reacomoda. Los créditos hipotecarios se multiplicaron por cuatro en cinco años y las empresas desarrollistas vuelcan el 50% de sus proyectos a nuevos segmentos de clientes.

El mercado inmobiliario no escapa a la expansión económica que muestra Brasil. En un contexto donde el real aún se mantiene fuerte y estable, el mercado laboral revela niveles de desempleo históricamente bajos, el sector financiero figura entre los más robustos de la región y la inversión extranjera directa es récord, los especialistas coinciden en un punto: el mercado brasilero ya muestra los mayores valores por metro cuadrado de Latinoamérica.

La reconocida revista brasilera especializada en finanzas Exame Magazine, publicó que el precio promedio de los departamentos nuevos aumentó casi un 25% en el 2011. En Ipanema, uno de los barrios más exclusivos de Río de Janeiro, los precios de los departamentos nuevos crecieron un 36%, alcanzando los USD 8.212 por metro cuadrado. En Jardim Paulista, el distrito más caro de Sao Paulo, los aumentos fueron de un 39% superando los USD 5.500 el metro cuadrado. A pesar de los fuertes aumentos de precios, el reconocido sitio web especializado en el mercado residencial mundial Global Property Guide, afirma que los rendimientos se ubican en una franja de entre el 4,5 y el 6% para departamentos de 120 metros cuadrados. Estos valores son similares a los rendimientos observados en países cercanos como Argentina y Uruguay, donde la rentabilidad de un inmueble de similares características se ubica entre un 5 y 6,5%, aunque quedan por debajo de lo que sucede en Perú donde el rendimiento oscila entre el 8 y el 9,5%.

La clase media: motor del boom inmobiliario

“La gente pobre se está convirtiendo en clase media y la clase media en millonarios. Entonces lo que se observa es una verdadera inyección de liquidez al mercado”, declararó Paul Preston, CEO de Elysian Group, una importante consultora inmobiliaria, en el marco del evento internacional Cityscape Global en Dubai. Este tipo de afirmaciones revela que la notoria expansión de la clase media se ha convertido en el motor del crecimiento de la economía brasileña. En este mismo sentido, un informe publicado por el Cetelem Bank muestra que las 34 millones de personas que salieron de la pobreza durante el gobierno de Luiz Inácio Lula da Silva significaron que la clase media pasara del 49% al 74% de la población.

Además, luego de ciertas reformas, el número de créditos hipotecarios se multiplicó por cuatro en cinco años. Después de años de estancamiento, Brasil logró incrementar su oferta crediticia pasando de un 1,5% de su PBI en el 2008, a un 14% en el 2011. Por su parte, la Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro ABECIP, estima un crecimiento anual de los créditos hipotecarios entre el 40 y el 50% para el 2014.

El sector inmobiliario se reacomoda

La respuesta del sector inmobiliario a esta tendencia fue inmediata. Los desarrolladores cambiaron rápidamente el rumbo de sus proyectos, pasaron de estar principalmente destinados a las clases medias altas de Sao Paulo y Río de Janeiro, a los sectores medios y bajos. En este sentido, de las 27.589 unidades desarrolladas durante el 2011 por la líder Cyrela - firma que concentró el 10% del mercado en Sao Paulo y 25% en Río de Janeiro-  el 52% fueron destinadas a esta flamante clase media. Es un dato revelador si se toma en cuenta que hace siete años atrás, en el 2006, la empresa destinaba sólo el 11% de las 5.822 unidades vendidas a los segmentos medios.

Al surgimiento de estos segmentos, se sumaron también nuevos mercados. En este sentido, a las tradicionales ciudades de Sao Paulo, Río de Janeiro y Porto Alegre, se agregaron varios distritos ubicados al noreste del país –Fortaleza, Recife, Natal y Bahía- que fueron foco de millonarias inversiones inmobiliarias, muchas de ellas extranjeras, en infraestructura turística. En la última década, esta región, una de las más pobres de Brasil, creció a una tasa promedio del 4,2%, un crecimiento que resultó superior al 3,6% registrado a nivel nacional.

No todo es color de rosa

Según asegura el último informe del FMI para la región, los principales peligros de la economía brasileña se encuentran asociados a una probable desaceleración del nivel de actividad provocado por la crisis internacional y la posibilidad de que exista sobreendeudamiento de los consumidores brasileros. Así, para el FMI la perspectiva de crecimiento es del 3,2% para este año, y el Banco Central, percibiendo los mismos síntomas, optó por reducir su tasa de interés de referencia Selic del 12,5% al 12% luego de varios meses en que su prioridad máxima era subir tasas para contener la inflación.

Otro problema incipiente en la economía del país vecino es la sustentabilidad de la tasa de crecimiento del consumo interno. Ernesto do Santos y Alberto Ramos, especialistas de la economía brasileña de BBVA y Goldman Sachs respectivamente, estiman que la cantidad de tarjetas de crédito en circulación se triplicó en los últimos ocho años para alcanzar la cifra actual de 150 millones. Los analistas dudan  si la gran proporción de la clase media que accedió a nuevos créditos podrá hacer frente a los pagos en un contexto de desaceleración económica  y altas tasas de interés. El dato más preocupante está dado por la alta carga que significa la deuda en el ingreso de los consumidores. Paul Marshall, analista de la firma londinense Marshall Wace, y Roberto Attuch, Head of Equity Researh para Latinoamérica de Barclays Capital, aseguran que los pagos de deudas personales representan entre un 30% y un 40% de los ingresos de los consumidores, una cifra para mirar de cerca si se considera que durante la crisis de las hipotecas de EEUU, el servicio de la deuda representaba el 14% de los ingresos de los norteamericanos.

Sin lugar a dudas, Brasil tiene muchos desafíos por delante. Pero hay algo en lo que especialistas y no tan especialistas coinciden: independientemente de los ciclos normales de cualquier economía, la clase media en Brasil ha llegado para quedarse. Y será tarea del sector inmobiliario capitalizar esta nueva realidad.  

CLAVES
* 54% de la población compone la clase media
* El crédito hipotecario se multiplicó por cuatro en los últimos cinco años
* 52% de las unidades nuevas desarrolladas por la líder Cyrela fueron destinadas a la clase media
* USD 8.212 es el precio del m2 en Ipanema, Río de Janeiro
* 5,7 % es el rendimiento promedio neto de un departamento de 120 m2 en Sao Paulo