Hablamos con Ian Cassidy, especialista en commercial real estate, que opera en el mercado de España y Portugal, relacionado con importantes desarrollistas y corporaciones en Europa. Queríamos tener una 'update' sobre el mercado español, y sobretodo ver qué oportunidades se pueden aprovechar desde Argentina.

INMOBIDIARIO (ID): ¿En qué medida ves que el derrumbe inmobiliario español puede ser atractivo para inversores extranjeros?
IAN CASSIDY (IAN): Desde el inicio de la crisis se ha pensado que esto sería una fiesta para los inversores, dada el alcance del problema inmobiliario en España. Hasta la fecha no lo ha sido. Esto se debe principalmente a que la banca se está quedando con gran parte del parque inmobiliario y no aún los Fondos Inmobiliarios especializados.

ID: ¿Hay algún tipo de restricciones para el ingreso de capitales extranjeros especulativos?
IAN: Ninguno. Los inversores extranjeros tienen las mismas reglas que los inversores nacionales a nivel legal y fiscal, a diferencia de por ejemplo el vecino Portugal que tiene un sistema fiscal diferente para el inversor extranjero.

ID: ¿Cómo se tiene que registrar un extranjero para comenzar a invertir allá?
IAN: No hay ningún registro específico. Muchos Fondos Inmobiliarios, tanto los de perfil “core” (bajo riesgo), como los más oportunistas están registrados en su país de origen o en Luxemburgo o como BVs de Holanda e invierten el capital que han levantado en diversos países de Europa o el mundo, según el perfil definido.

ID: ¿Quiénes se animan a comprar inmuebles si no saben si seguirán bajando?
IAN: En mi opinión, si hablamos de apartamentos aún queda un trecho de precio para bajar en gran parte del mercado. Hay promociones (desarrollos) en la costa que seguramente no volverán nunca acercarse a su valor por la sobre-construcción que ha habido. No hay mercado para un alto porcentaje de estas viviendas, ya que se construían más enfocados compradores extranjeros (Irlanda, Reino Unido) que prácticamente ha desaparecido. Los valores de este tipo de producto serán de mucho menos del 50% de su valor original, si es que se venden.
Otro problema son las nuevas promociones en la periferia de las ciudades, (que ya viene a ser producto para un mercado local y de primera vivienda). En muchos casos la Banca ha preferido quedarse con los inmuebles al valor de la hipoteca que tenía con el promotor (frecuentemente del >75/80% del precio del punto más alto de mercado) en vez ejecutar la hipoteca por incapacidad de pago. De esta manera no tienen que declarar pérdidas de valor en sus balances. Posteriormente ofrecen a la venta estas propiedades al valor de hipoteca (descuento sobre pico de mercado del 20/25%) y para mejorar las ventas ofrecen hipotecas al 100% y con condiciones muy favorables.
El problema, a mi juicio, es que los precios no son reales y con el Euribor tan bajo y sin tener que poner capital la gente está comprando, pensando que es una ganga. Cuando suba el Euribor que ya está ocurriendo, volveremos a tener gente agobiada y queriendo vender. Lo que pasa es que no hay financiación atractiva para el siguiente comprador ya que ese apartamento ya no es más un problema del banco. Súmale a esto que muy probablemente ni consigan el precio que recientemente habían pagado y estamos en un ciclo vicioso y peligroso.

ID: ¿Vos le recomendarías a un amigo tuyo que compre una propiedad en Barcelona, pensando en una revalorización de mediano plazo?
IAN: Hay oportunidades en el mercado de segunda mano de comprar bien. Si el vendedor ya tiene una parte importante de (o toda) la hipoteca pagada y lo que necesita es liquidez, es más probable que ponga un precio realista que podría ser de un 30/40%, o incluso más por debajo del valor alcanzado en el pico de mercado. Estos vendedores que compraron hace varios años, también tienen margen por el precio menor que habrán pagado en su momento. Lo importante para encontrar la “ganga” es tener efectivo y no tener que recurrir a financiación bancaria.
Imagino que también las oportunidades deben venir de la mano de compra de empresas inmobiliarias en quiebra, emprendimientos paralizados, etc.

ID: ¿Tenés algún ejemplo que conozcas para comentar?
IAN: La mayoría de las empresas inmobiliarias tenían vocación de promotora y por ende tienen en sus libros mucho suelo. El suelo es lo que más castigado está y en muchos casos ya carece de valor por no tener potencial de que se promueva. Incluso peor, se pagaba altos precios por suelo rústico con la “esperanza” de que se iba a recalificar y esto en la mayoría de los casos no tiene futuro al menos durante muchos años. La banca que había financiado a las empresas inmobiliarias se ha quedado con gran parte del “problema” y al no estar dispuesto a vender por debajo del valor de hipoteca, no hay casi posibilidad de que se haga este tipo de operación.
En algún momento esto cambiará y además el gobierno está obligando a los bancos a aprovisionar pérdidas de forma anual en su balance con aquel producto que no se vende (y que esté alquilado). Esto bajará los valores. Pienso que este factor, junto con la extensión tan grande del problema en la banca, hará que se empiecen a ver operaciones de venta de envergadura en uno o dos años.
Por otro lado, sí hemos visto algo más de actividad de este tipo con la Banca Extranjera. Por ejemplo a finales de 2009, Goldman Sachs, que se había quedado en el accionariado de la inmobiliaria cotizada Colonial a cambio de deuda, vendió su paquete de acciones (entorno al 20%) a una joint venture entre los fondos Colony Capital y Orion Capital Managers. En estos últimos días también se ha anunciado en prensa que el fondo Perella Weinberg le ha comprado unos 300M€ de de deuda en activos españoles al Royal Bank of Scotland.

ID: ¿Es cierto que las ciudades costeras (ej Málaga, Almería, Valencia, Ibiza y Alicante) han sido las más castigadas por las bajas de precios? (¿quizás porque se trate de ‘segunda vivienda’?).
IAN: En línea con lo que comenté antes, el peor efecto de la crisis inmobiliaria lo está llevando el mercado de la costa mediterránea. Se desarrollaron muchos grandes proyectos alrededor del concepto “sol y golf”, para atraer al mercado anglo-sajón. En muchos casos son proyectos que no están ni próximos del mar. Este mercado ya apenas existe. Es fácil vislumbrar valores en estos proyectos de un tercio o menos del valor de pico de mercado.

ID: Hay gente que ahora compara y dice que un depto nuevo en Barcelona cuesta lo mismo que en Puerto Madero (USD 3000/m2). Para ser más justo..., ¿cuál es el precio promedio estimado de deptos en la mejor zona de Barcelona? (para comparar lo más caro de una ciudad con la otra).
IAN: El valor de las zonas más caras (excluyendo calles como Paseo de Gracia que por su nombre llegó a valer un 50 o 60% más de lo que se pagaba en las calles aledaños) fue de unos 7/8.000€/m2. La mayoría de este producto es de segunda mano ya que en el centro de Barcelona no había tantos solares para desarrollar. Hoy el mismo producto se encuentra en torno a los 4/5.000€/m2.

ID:  ¿Qué están haciendo los bancos (ej Banesto) con las ejecuciones de las hipotecas? ¿Es un festival de remates?
IAN: Tal y como comento arriba, la Banca está evitando en la máxima medida posible rematar las hipotecas tanto a promotores como a particulares para limitar la declaración de pérdidas en sus balances.

ID: ¿Cuánto sale un depto en Barcelona o en Málaga de 3 ambientes, y cuánto salía antes que se desatara la crisis? ¿Es difícil alquilar los departamentos?
IAN: Antes el mercado de alquiler en España era débil por dos razones. Por un lado los propietarios eran reacios a alquilar por considerar que los inquilinos perjudicaban el inmueble o no pagaban etc. Entonces el negocio era la pura revaloración del precio y no había necesidad de alquilar. Por otro lado, el Español medio se mueve poco de su ciudad natal en comparación con otros países europeos y por tanto siempre ha considerado que alquilar es tirar el dinero ya que si se compra es una inversión a largo plazo.Hoy mucho ha cambiado. Los propietarios se ven más necesitados de alquilar al ver bajar el valor de sus inmuebles y muchos que antes compraban hoy no pueden por falta de financiación o mismamente de confianza en el futuro del mercado y por ende buscan alquilar. Por tanto el mercado de alquiler se está potenciando y los valores, aún con alguna baja por la situación económica se mantienen mejor que los pisos en venta.
Un apartamento de dos habitaciones, salón y cocina, bien ubicado en Barcelona está en torno a los 900/1.000€ al mes, aunque hay mucha variedad.

ID: Entiendo que compañías como Taurus Ibérica, se encarga de comercializar hipotecas. ¿Conocés alguna otra? ¿Sabés que volumen de operaciones manejan?
IAN: No conozco esta empresa y en general las hipotecas siguen bajo el control de los bancos. Hay varios grupos de perfil oportunista / hedge funds que tienen interés en comprar paquetes hipotecarios a descuento de la banca.

ID: ¿Ha cambiado el monto o modalidad de cobro de fees en el ambiente de los brokers, o el tipo de servicio?
IAN: Han desaparecido muchos del mercado, en especial en el mercado de viviendas donde hace tres años cualquiera montaba una agencia inmobiliaria y ganaba bien la vida. Hoy han quedado menos de la mitad. Entiendo que el servicio también debe haber mejorado ya que suelen desaparecer los que peor lo hacían y además la necesidad hace que la gente cambie de actitud para poder sobrevivir. Dicho esto, el mercado español de agencias de viviendas no destaca por la excelencia de su servicio.

ID: Escuché decir que unos 150.000 argentinos viven en España, sin contar los que viajan y mantienen negocios allá.
IAN: Debe ser cierto. Muchos vinieron hace 8 / 10 años. Dicho eso desde 2008 unos cuantos han vuelto fruto de la crisis.

ID: ¿Estás realizando negocios con gente de Argentina?
IAN: Estoy haciendo operaciones en España y Portugal y estudiando mucho y con eso me doy con un canto en los dientes!

Ian Cassidy (iancassidy@yarrellsproperty.com) fue gerente general de Mackenzie Hill Argentina en la década de los '90. En 2000 volvió a Europa y estuvo a cargo de las oficinas de Savills en Barcelona, hasta fines de 2010. Ahora tiene su propia consultora de inversiones inmobiliarias, Yarrells Property.