Los principales empresarios del sector afirman que un techo del 12% estaría correcto para defender los márgenes de rentabilidad. En cuanto a los valores del m2 los referentes proyectan un aumento del 10% para el próximo año. El futuro de los fideicomisos al costo y el boom de las cocheras.

El mercado inmobiliario finaliza un 2011 por encima de las expectativas fijadas a principio de año. Con un muy buen nivel de ventas a lo largo de todo el año y sin haber sufrido el impacto de las elecciones, los principales jugadores del real estate nacional esperan un 2012 en donde los productos orientados al público ABC1 seguirán siendo los elegidos por los inversionistas y compradores finales con el objetivo de capitalizarse en ladrillos y consecuentemente en dólares.

Sin embargo, hay un tema de agenda que se transformó en crucial para el negocio: los salarios. En relación a este punto, Rodrigo Fernández Prieto, Director de Fernández Prieto y Asociados destacó “Hay una variable clave en nuestro mercado que son las paritarias, hay que trabajar a nivel sector para que estás no pasen la barrera del 12% porque sino la industria de la construcción se va ahogando con costos que suben a gran escala y precios de venta que no pueden incrementarse a la par de éstos por un tema de mercado y un tipo de cambio fijo”.

En sintonía con este pensamiento, Aníbal Montes, Presidente de RG-Montes subraya el impacto del alza en el costo de la construcción “Si bien el aumento de costos ha sido absorbido por el consecuente aumento de precios, creemos que se está tocando un techo y que se deben tomar medidas oficiales para disminuir el efecto inflacionario en el negocio. Entendemos que se está trabajando en esa dirección y confiamos en que el gobierno negocie con gremios porcentuales de aumento menores a los de los últimos años”.

Por su parte Marcelo Orfila, Gerente General de Grupo Monarca destaca “Los anuncios del gobierno de atender el tema de la inflación y otros anuncios como reducción de subsidios hace prever que los costos podrían tender a desacelerarse. Esto ayudará a que el impacto del incremento de los costos en dólares sea menor.”

“Hay dos variables económicas a tener en cuenta. Por un lado el dólar que si bien comenzó a apreciarse no genera grandes cambios, por lo que los inversores siguen buscando otras alternativas de inversión y por otro la inflación en el costo de la construcción la cual tiene un impacto directo sobre el valor del m2. Con una pequeña suba del dólar que alivie un poco el costo de la construcción creemos que la inflación en este segmento será más moderada que en los últimos años” sintetiza Miguel Ludmer, Director de Interwin.

Oferta y Demanda a nivel residencial:

En cuanto al futuro inmediato del mercado, Mario Korn, titular de Korn Propiedades analiza la situación actual desde dos perspectivas “Por un lado los desarrolladores siguen buscando terrenos, lo cual evidencia que la demanda se mantendrá estable, mientras que por otro los inversores se encuentran atentos a lanzamientos de emprendimientos en preventa, lo que demuestra que frente a las volatilbilidades del mercado financiero le ladrillo representa un síntoma de seguridad y rentabilidad.”

Frente a este punto que plantea el broker, Lucas Zalcwas, Director de la Constructora P&S ahonda más en el tema describiendo la siguiente situación “Al momento de analizar el mercado actual y potencial se debe tener en cuenta que las unidades de 1 ambiente son las que busca el inversor mientras que las 2 y 3 ambientes son las que les interesan al comprador final, razón por la que los desarrolladores y constructores debemos empezar a poner su foco en ese mercado”.

“El año 2012 promete ser un año interesante donde los desarrolladores tendremos que poner en funcionamiento nuestra mayor creatividad y adaptabilidad para aprovechar al máximo las oportunidades del mercado. Creo que la demanda se mantendrá sobre todo en zonas atractivas como la zona norte donde los proyectos de calidad hacen la diferencia” agrega al pensamiento Marcelo Orfila.

Desde la misma lógica, Zalcwas agrega “Particularmente confío mucho en la Zona Norte, ya que posee municipios que acompañan permanentemente con el desarrollo de diversas obras de infraestructura. Si a eso se le suma la radicación de cada vez más empresas en la zona y  sus rápidos accesos a la capital federal, la convierten en un polo de atracción único en materia de real estate”.

Con una mirada más federal de la situación Fernández Prieto afirma “Más que de segmentos, deberíamos hablar de zonas. Pensando a mediano y largo plazo, las mejores inversiones pueden estar dadas en los nuevos polos de atracción en donde el valor del m2 todavía tiene mucho por crecer. El Casco Histórico y algunas ciudades del interior del país como Rosario dan estas posibilidades”.

“Hoy día estamos en presencia de la horizontalidad del mercado inmobiliario. Antes el inversor del interior del país buscaba plazas consolidadas como Puerto Madero o Palermo, en cambio ahora está atento a las oportunidades que puedan surgir en su zona de influencia, donde puede ir viendo el avance del proyecto” destaca Carlos J Molinari, Presidente de Real Estate Investments.

Por último, haciendo foco en los productos, Mariano Galeazza CEO de Winterra comenta: “Los emprendimientos residenciales para la clase media alta y alta, en los cuales pueda percibirse con claridad las ventajas comparativas en términos de diseño, terminación de producto, ubicación, etc, serán una excelente alternativa para invertir pensando siempre en ostentar un producto que pueda tener una buena salida, tanto para reventa como para ser alquilado”.

Cocheras y Centros Comerciales:

“Hoy por hoy las cocheras son un bien escaso. Se presentan como buena opción para invertir, puesto que, por un lado el mercado automotor se multiplica, y a su vez, los lugares para estacionamiento son cada vez más escasos, ya que muchos de ellos son transformados en edificios debido a sus buenas ubicaciones” relata Mario Korn.

Por su parte Miguel Ludmer agrega “Las cocheras son un negocio en pleno crecimiento. Es un segmento del mercado que ofrece muy buenas alternativas de inversión y con una renta anual de alrededor del 12% en dólares”.

A comparación de la opinión de los Brokers, Carlos J Molinari piensa que “Un segmento que está en pleno crecimiento y que muchas veces no se lo toma como parte del mercado es el de los Complejos Comerciales ubicados en la zona lindante a los principales polos de desarrollos inmobiliarios”. “Estos son hoy día una excelente oportunidad de inversión para el que busca una renta diferente a la que le puede dar un emprendimiento de Oficinas. Varios desarrolladores hemos puesto nuestro ojo en ese tipo de negocios”.

En cuanto al mercado de oficinas, este se encuentra en pleno proceso de descentralización. Actualmente la mayor concentración se da en el corredor de la avenida del Libertador donde el promedio del alquiler del m2 oscila entre los 23 y 30 USD el m2. Los barrios más buscados son Núñez y Belgrano y entre los más tradicionales, Palermo y Puerto Madero son los de mayor demanda.

“El punto clave en la expansión de estos barrios, es que uno encuentra una convivencia armoniosa entre emprendimientos residenciales y de oficinas. En estos barrios se vive una atmósfera más desestructurada y distendida, alejada de la vorágine del Microcentro. A su vez cuentan con muy buen sistema de transporte público de pasajeros (subte, colectivos y tren), lo cual permite que las personas que trabajan en las empresas radicadas en la zona puedan acceder rápidamente” agrega Miguel Ludmer.

Pesos, Dólares y la herramienta del fideicomiso:

El 2010 finalizó con varios desarrolladores inmobiliarios animándose a lanzar planes para la compra de viviendas en pesos, precisamente para llamar la atención de los compradores que experimentaran dificultades para adquirir dólares, decisión que impactó de manera muy positiva.

Uno de los pioneros en tomar la decisión de comercializar en pesos fue Grupo Monarca, su presidente Gonzalo Monarca destaca “Surgió una oportunidad en un mercado que venía con un excelente ritmo de ventas durante todo el 2011”. “La idea de presentar un plan de pagos en la moneda local fue otorgar facilidades y mayor tranquilidad a los inversores que tienen un ahorro en pesos y que desean adquirir una propiedad para capitalizarse”.

Otro de los jugadores que habló en pesos desde la medida adoptada por el gobierno nacional fue Lucas Zalcwas quien comenta “Los actores del mercado debemos comenzar a pensar en pesos con algún esquema de que permita mantener el valor de nuestra moneda en el tiempo”. “El dólar se utiliza para comunicar un precio de referencia al comprador hasta que nos acostumbremos a hablar en la moneda local, ya que todos nuestros contratos están pesificados y por consecuencia todas las obligaciones a pagar contraídas por los fideicomisos”.

En cuanto a los Fideicomisos Aníbal Montes explicó lo siguiente: “La realidad marca que el modelo que se sigue utilizando en el 90% de los casos es el fideicomiso al costo. Las razones son varias, pero las dos principales son: la seguridad jurídica hacia los fiduciantes respecto del bien fideicomitido y la absorción del riesgo inflacionario por parte de todos los participantes del fideicomiso. Por lo general, la mayoría de los desarrolladores busca financiarse con una preventa en pozo y durante la obra. Hoy, adecuándose a la complicación por parte de los usuarios de hacerse de dólares billete, muchos de los lanzamientos están mutando a un porcentaje cada vez mayor en su proporción en pesos, intentando que la inversión en dólares se la mínima posible y necesaria”.

Fuente: Tandem Strategic Group