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EDITORIAL| HIPOTECARIOS

Hipotecarios: cuotas basadas en el salario

Por Ing. Moisés Resnick Brenner

Presidente de la Comisión de Economía
Del Centro Argentino de Ingenieros


El desarrollo de la construcción solo es posible, con un ajuste monetario diferencial y equitativo para ambas partes’.

Lo prioritario para desarrollar la industria es utilizar la moneda doméstica, máxime cuando sus insumos, como en el caso de la construcción son nacionales, lo que permite soluciones autónomas que lograran aumentar la inversión, para lo cual es indispensable preservar el valor de nuestra moneda en base a un ajuste diferencial tanto para la construcción, como para los demandantes de créditos y alquileres.

En los contratos de ejecución diferida es imperioso ajustarlos en el tiempo de su cumplimiento ya que el sentido de ese reajuste es que el que recibe un préstamo de un Banco devuelva al sistema las sumas necesarias para que el Banco pueda seguir prestando la misma cantidad de metros cuadrados a los nuevos compradores.

Los mecanismos de ajuste entre las partes vinculadas tienen como objeto que los contratos en curso y/o de ejecución diferida con prestaciones recíprocas pendientes (como es el caso de la construcción de obras, alquileres o préstamos) permitan corregir los valores nominales pactados de forma de obtener una "unidad" (que debe ser la moneda) que permita la transacción de bienes y prestaciones recíprocas, que se deben cumplir en el tiempo, y que corrigen los valores nominales pactados en los contratos de diverso contenido.

Los intentos de indexar los préstamos hipotecarios bancarios con el CER vinculado al costo de vida, reemplazado posteriormente por el CVS (Coeficiente de Variación Salarial del INDEC), no dieron los resultados esperados porque cada uno de ellos creció más de lo esperado y como no se puede estar “retocando" los índices cada vez que alguno se dispara, la solución debe ser definitiva y considerando el "interés social por la vivienda", podemos adoptar soluciones que permitan compensar la pérdida del salario respecto del costo de vida.

Cuando el índice de ajuste de la construcción y/o el costo de vida crece más que el salario la parte residual (si existe) el deudor no alcanza para cubrir el pago de la cuota hipotecaria, por lo cual la forma de resolverlo es ajustar la cuota por el SALARIO REAL (Salario/Costo de Vida) , creando un fondo compensador anticíclico para compensar a las entidades el otorgamiento de ese subsidio explícito a la demanda.

La continuidad de los planes exige mantener la capacidad prestable de las carteras de los bancos, por lo que la porción de capital debe ser ajustada por el índice de la construcción, mientras que las cuotas mensuales lo deben hacer por el salario real, que permite hacerlo sólo cuando la economía crece y se mejora la distribución del ingreso.

MI EXPERIENCIA EN EL BANCO PROVINCIA DE BUENOS AIRES

En 1985 (hace 25 años) cuando creé el VAVI (Valor Vivienda o Bono m2) en el Banco Provincia gracias a la decisión política de su entonces Presidente Dr. Aldo Ferrer, estábamos en un situación similar a la actual respecto a la prohibición de la indexación que hasta 1991 había sido la regla universal aplicadas por las partes en sus transacciones a plazo y el criterio aceptado por la Jurisprudencia.

A partir del 1/4/1991 entró en vigencia la ley 23.928 de Convertibilidad, que tuvo vigencia por una década hasta el junio 2001, derogada parcialmente por la Ley 25.445 derogando la obligación del BCRA de operar con un tipo de cambio fijo del dólar al peso de 1 a 1.
La emisión del VAVI reajustable por el Índice de la Construcción - en un periodo en que estaba prohibida la indexación - se logró por aplicación del Pacto de San José de Flores 2 y 3 que acordó la autarquía de las instituciones de la Provincia de Buenos Aires por lo que el Banco Provincia no estaba sometido a las regulaciones del BCRA ni ninguna institución nacional, por lo que el VAVI se constituyó en el único papel reajustable del mercado con operaciones diarias en la Bolsa de Valores, que generaron el flujo de recursos que permitieron el desarrollo del programa.

Antes de su aparición, las calles de la city estaban plagada de "arbolitos" vendiendo dólares, único refugio que el público tenía como inversión, lo cual canalizó recursos para atener el programa Construir para la Vivienda, con el que se vendieron cerca de 50.000 viviendas que nadie había podido hacerlo por falta de crédito hipotecario de los bancos, y constancia en el valor de la moneda.

Dado la similitud del actual mercado, falta de ajuste en las relaciones reciprocas que mantuvieran el valor de la moneda, la falta de créditos de largo plazo por la indeterminación de la economía local y mundial, y teniendo en cuenta un famoso fallo de la Corte Suprema, sería de todo interés emitir títulos nacionales – como lo fueran los VANA y la CHA - con ajuste de distintos índices según el sector a donde se encaminen las inversiones, con medidas que contrarresten la variación del salario real, cuidando en cada caso las medidas que aseguren el cumplimiento de las obligaciones.

En el caso Badaro por el ajuste en su jubilación, la actual Corte Suprema adoptó por primera vez desde la ley de convertibilidad el criterio de indexar, adoptando el CVS: (Coeficiente de Variación Salarial del INDEC, para asegurar a los beneficiarios el mantenimiento de un nivel de vida acorde con la posición que tuvieron durante sus años de trabajo los beneficios jubilatorios siempre estuvieron atados a un promedio de salarios devengados.

Las experiencias de los últimos 40 años en materia de vivienda demuestran que el ajuste en las cuotas sólo son pagables cuando se relacionan armónicamente con las variables que inciden en las mismas, en este caso el salario real.

Va de suyo que si la sociedad es la que genera una estructura económica que produce una baja en el salario real, es la que debe compensarla con un "subsidio explícito a la demanda", que compense a las entidades de esa diferencia, que es la manera de instrumentar, una de las tres patas de una política de vivienda que demuestre el "interés social de la vivienda".

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28 NOV 2010
Copyright © - Todos los derechos reservados Producido por Fernando Romero