C H I L E
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Manuel Melero Abaroa, presidente de la Cámara Chilena de Centros Comerciales
‘82 Parque Arauco (ver fotos), el primer SC. Actualmente tiene 270.000m2 construidos (centro médico, salas de cine, pista de patinaje sobre hielo, etc.).
’90 comienza la expansión hacia comunas de nivel socioeconómico más bajo. Se inaugura Mall Plaza Vespucio, el primer SC con cines y patio de comidas.
A mediados de ’90 se inaugura Mall Plaza El Trébol en Concepción.
Mall Plaza Vespucio (ver foto) fue proyectado para recibir 1M de visitas al mes, hoy recibe 4,2M de visitantes mensuales. Pionero en integrar el mal a su entorno.
El crecimiento se produjo a partir del 2000. La inversión en la última década creció al doble que en los 20 años anteriores.
Chile tiene 70 SC, y se prevén 14 aperturas para 2011-2012. Habrá 11 nuevos strip centers.
La inversión proyectada para el retail en 2011: USD 2.586M (53% más que en 2010).
Entre el ’87-’97 se produjo un ‘boom’ económico que impactó en forma positiva en el mercado de SC; se expandió el crédito. Las tarjetas de crédito de los retailers eran 4 veces las de los bancos. Los SC se convirtieron en la nueva ‘plaza pública’.
El retail representa el 22% del PBI, y da empleo a 100.000 personas.
Para alquilar un local en un SC: hay que pagar la cuota de incorporación al Fondo de Promoción (USD 45/m2). El local se entrega con obra gruesa, el locatario paga la decoración, que puede costar entre UDS 700-1400/m2. El alquiler del local se paga cuando se recibe, no cuando está funcionando. Expensas: promedio USD 17,5/m2. Fondo de Promoción y Marketing: 5-10%.
Indicadores: en 2010 hubo una afluencia a los SC de 430M personas. Los fines de semana concentraron el 36% de las visitas. Las visitas en los fines de semana se reparten por igual sábado y domingo.
Los grandes desarrolladores de los SC en Chile son los mismos propietarios, quienes son además propietarios de las tiendas ancla y de los supermercados (retail integrado).
Los players y el market share (superficie construida sin contar supermercados y tiendas departamentales): Mall Plaza 34,81%, Cencosud 24,30%, Parque Arauco 13,28%, Saitec (la división inmobiliaria de Walmart) 11,35%, Independientes 10,29%, Corpgroup 2,52%. Fuerte expansión de los grupos en Argentina, Perú, Colombia, y Ecuador.
Los desarrolladores comienzan a buscar ‘espacios vacantes’ en áreas ya consolidadas (infilling). La arquitectura cada vez más ‘verde’, formatos más ‘abiertos’ que ‘cerrados’.
Fracasos: ‘no todos fueron exitosos’. Ej SC Caracoles: falta de administración central, falta de espacios para parking o actividades complementarias, falta de tarjetas de crédito.
Desafíos: la industria de SC es motivo de debates sociológicos y políticos. En nuestro país todavía hay detractores de los SC (consumismo, que la gente se endeuda de más, por la comida chatarra, que los SC se están comiendo a los locales que dan a la calle), es una verdadera controversia política y sociológica. Hay una batalla por los horarios. Presión para no abrir los domingos. Las comunidades aledañas comienzan a tomar mayor participación e influencia en la implantación de nuevos proyectos. Otro tema ‘caliente’: la Responsabilidad Civil de lo que pase en el interior de un SC. Hay casos que llegaron hasta la Corte Suprema y fallaron en contra del SC (‘es parte de la promesa’).
Guerra entre bancos (por las promociones con tarjetas) y los retailers, por ahora ganando la batalla.
P A R A G U A Y
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Luis Sanchez, Gerente General de Mariscal López Shopping, Paraguay
En 2007 había sólo 6 shopping centers (SC) en nuestro país. Actualmente contamos con 11 SC (crecimiento de casi un 100%). En 2012 abrirán otros 6 SC. ‘Este crecimiento es fruto del gran crecimiento sostenible de nuestra economía, lo que ha creado interés por parte de los inversionistas, en su mayoría paraguayos. Los USD 100M invertidos en el mercado de SC han generado nuevas oportunidades de trabajo y mano de obra nacional’.
Indicadores Paraguay: 63M hab 42% en Asunción. Paraguay es 4° exportador mundial de soja, 8° exportador de carne, 1° exportador de energía, etc. ‘Estamos a 2hs en avión de las principales ciudades de la región, potencialidad para organizar eventos internacionales’. 2010 Paraguay fue el 2° país que más creció en el mundo (15%). Tenemos un PBI de USD 3.200/persona.
’79 primer SC – Shopping del Sol (ver fotos).
SC en Asunción: Mariscal López Shopping (ver fotos), Shopping Villa Morra, Multiplaza, Mall Excelsior (ver fotos), etc.
SC en el Gran Asunción: Shopping China, Shopping Zuni, Shopping del Este, Shopping Corazón.
SC proyectados: Pinedo Shopping (ver renders), Shopping San Lorenzo, Shopping Mercosur, entre otros.
Indicadores promedio en el mercado de SC: 35.000m2 construidos, 14.000m2 de ABL, locales de 50m2, 120 de locales/SC, valor llave USD 700 a USD 1.500, valor de alquiler de USD 50/m2/mes, ó 7,5% de ventas, el mayor. Oportunidades: 25% de crecimiento en los SC actuales (entretenimiento, gimnasios, etc.). El gasto de los turistas creció de USD 300 a USD 450. Crecimiento del turismo int’l (de 460.000 a 2,3M).
Los SC están creciendo con otras actividades relacionadas al entretenimiento: gimnasios, cines, restaurantes, bowlings, juegos infantiles, hotelería, salones de convenciones, etc. Tienen menos rendimiento pero mejoran el mix de usos.
Casos
1) Player importante: Grupo Zuccolillo, tiene 50% de las acciones de Shopping del Sol, SC que tiene 20.000m2 de ABL, 4 tiendas anclas, 4 salas de cine.
2) Shopping Mariano – 23.000m2 construidos – 15.000m2 ABL.
3) Mariscal López Shopping – 15 años, 151 locales, 5 anclas.
Productos exitosos: Club M (fidelidad) guaraníes + ptos, y otros acuerdos comerciales; Agroshopping, productos (verduras y frutas) en la explanada del shopping; Feria del Garage (en el garaje del shopping) en la que se liquida la temporada concluida y se da paso a la nueva.
U R U G U A Y
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Carlos Alberto Lecueder, director del Estudio Luis E. Lecueder, Uruguay
‘Uruguay es el país más pequeño, con menos población, por eso es el que tiene más limitaciones para el crecimiento de este sector’. 3M de habitantes (1,5M en Montevideo). Casi no hay ciudades de 100.000hab.
’85 Montevideo Shopping (ver website). ‘La gente no apostaba nada por este formato’. Tuvo 17 ampliacioes, tiene 204 locales, casino, bowling, estacionamiento para 2,000 autos, 2 importantes anclas (Tienda Inglesa y Zara). Del ’85 al ’94 no se hizo nada, año en el que se inauguraron 3 SC: Portones, Punta Carretas, y Tres Cruces.
En 2013 habrá un total de 11 SC (5 en Montevideo y 2 en Gran Montevideo, que concentrarán el 85% del ABL). En Montevideo se inaugurará en 2013 Nuevocentro Shopping (ver render). Indicadores: el promedio de locales en los SC de Montevideo es de 150. Otros SC: Punta del Este, Salto, Colonia, y Mercedes.
Formatos: todos los convencionales, no hay outlets, no hay importantes anclas, salvo los supermercados o en algún caso aislado, Zara. Casi todos tienen cines, y todos son cerrados (Uruguay es ventoso). En general, todos buscan complementarse con otros usos (mixtos) para ganar fuerza competitiva.
Modalidad comercial: los supermercados se venden, el resto de los locales se alquilan. Valor llave: oscila de USD 500 a USD 3.000/m2, ‘pero la llave se puede vender’. Porcentaje de ventas: 8% para vestimenta, 3,5% para electrodomésticos (cifras promedio). Alquiler en pesos ajustable por inflación. Para los gastos comunes se utiliza una fórmula que toma en cuenta los mts lineales de vidriera y la superficie del local. Indicadores que recomendó medir em cada mercado: PBI/SC, población/SC.
Algunos ejemplos presentados:
Shopping Tres Cruces: buen ejemplo de mixed-use. Terminal de ómnibus, 1,8M personas/día.
Montevideo Shopping, que se complementa con un Hilton, y un edificio de oficinas.
Nuevocentro Shopping, proyecto que incorporará 2 torres de 20 pisos de departamentos (los usuarios podrán hacer reservas online de las películas, por ejemplo).
Costa Urbana, sector centro cívico, oficinas estatales de atención al público, se inaugura el mês que viene.
En la región hay entre 10 y 20hab/SC, que si lo comparamos por ejemplo con EEUU (1,8hab/SC) nos damos cuenta la potencialidad de crecimiento que tiene el sector.
Financiación: ingresos por llaves, créditos bancarios (20 años de plazo) aportes de inversores privados (en general uruguayos y argentinos), no hay presencia todavía de fondos de inversión en el sector.
Conclusiones: ‘El valor de las commodities en el mundo representa una oportunidad especial para el crecimiento de los países de nuestra región’. ‘Hay un auge económico, sin embargo los gobiernos en general no sintonizan con la industria’.
Casos de éxito: ‘Fin de Semana sin IVA’ Publicidad de Pablo Granados (muy graciosa).
