C O L O M B I A
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Luz Marina Londoño Montoya, Directora Ejecutiva de Asocentros Medellín, Colombia.
‘Desde el surgimiento de los Shopping Centers (SC) en nuestro país en el ’72, los mismos se han convertido en motores de desarrollo, rehabilitación, conservación, y descentralización’.
‘Hoy los SC son parte de la estrategia de expansión y reorganización urbana porque son elementos que pueden dinamizar y recuperar una zona determinada’.
Historia: ‘Centro Comercial SanDiego’ en Medellín (ver fotos). Tenía varios nombres populares, le decían ‘Campo de Paz’ (nombre de cementerio). ‘La soledad de los espacios era total’.Los centros comerciales se han convertido en las nuevas plazas de los pueblos, dónde se consiguen las interacciones sociales y culturales (ej. Unicentro en Bogotá, ver foto).
En los ’90 los SC comienzan a ser transformadores urbanos, al dinamizar zonas postergadas, incorporar entretenimiento, y ofrecer una imagen de arquitectura renovada. En los últimos años se han dado una serie de cambios: las clases populares van los fines de semana, mientras que el target ABC1 visita los SC los días de semana. El nuevo lema: ‘encontrar todo a la hora que lo necesita’. A los usos ‘clasicos’ se le incorporaron espacios para gimnasio, auditorios, exhibición de arte, salas de lectura, capillas, etc.
Actualmente el 23% del comercio formal está organizado dentro de centros comerciales. Se estima que los SC en Colombia generan más de 190.000 empleos directos.
De los 287 centros comerciales relevados, se agrupan según tamaño de la siguiente manera: 28 tienen más de 40.000m2; 41 tienen entre 20.000m2 y 40.000m2; 87 entre 5.000m2 y 20.000m2; y el resto son menores a 5.000m2. Tomando en cuenta los 46M de habitantes de Colombia, resulta que la Qhab/SC es de 160.278, y Qhab/local es de 1.721, con 13m2/hab.
Como los desarrollos de SC valorizan de terrenos adyacentes; estos son comprados en muchos casos, por los mismos desarrolladores, antes de construir el centro comercial.
En construcción: 5 en Bogotá, 2 en Bucaramanga, 2 en Armenia, 2 en Medellín, 2 en Ibagué, 1 en Manizales, y 1 en Cali.En general son proyectos con usos mixtos: hotelería, entretenimiento, clínicas, centros educacionales, etc.
Desarrollo transfronterizo: son varios los grupos regionales presentes en el mercado de SC colombiano: Constructora Planigrupo de México (ver website), Parque Arauco de Chile (ver website), Cencosud (ver website), Sonae Sierra de Portugal (ver website), General Spectrum de Guatemala (ver website), Mall Plaza de Chile (ver website), Constructora Sambil de Venezuela (ver website).
La Ley 675/2001 es la que regula la actividad de los SC ‘en copropiedad’. Allí se fijan los lineamientos de administración, obligaciones y derechos de los copropietarios.
P E R U
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Gonzalo Ansola Cabada, presidente de la Asociación de Centros Comerciales y Entretenimiento de Perú
’76 Plaza San Miguel (ver website), un SC ‘de barrio’, con 60 tiendas, con un ‘régimen de arriendo’.
’80-’90 – 2 centros comerciales: ‘Camino Real’ y ‘Camino del Inca’.
Hasta ese momento convivían 2 figuras bien diferentes: la desarrollista, y la administradora (que mira el largo plazo, estudia el ‘tenant-mix’, y monitorea el negocio/las ventas).
’97 con Jockey Plaza aparece el primer SC con criterios modernos, y una administración centralizada. ’98 vino la etapa de ‘Larcomar’, un mall de 45.000m2 ubicado en Miraflores (Av. Larco), que fue transferido en 2010 a Parque Arauco.
Este año se van a terminar 46 centros comerciales (en 2006 había solo 20). En los últimos tiempos se ensayan formatos ‘abiertos y cerrados’ en forma más equilibrada
Los SC en Perú facturaron en 2010 USD 3.400M, en 2011 alcanzarán los USD 4.200M. Los desarrollos se siguen concentrando en Lima (70% de los proyectos).
El 50% de los SC son ‘comunitarios’ (barriales). El 90% de los locales comerciales son alquilados, el resto se venden. Operan 3.450 locales en 1,28M m2.
Derecho de llave: pagó único para acceder a un local (4 a 6 meses de renta). Garantía: también equivalente a 4-6 meses de renta. Renta: entre USD 38-44/m2. Expensas (incluyen gs publicidad y promoción): entre USD 5-9/m2.
‘Hay una limitación física en Lima, ya no hay terrenos’. Esto representa una oportunidad para mirar el crecimiento del sector en las provincias (ej Strip Centers), que ya acumulan 3.000m2; y se invertirán USD 100M en 13 proyectos.
Otros indicadores (datos de 2010): PBI/SC – USD 3.950M; hab/SC – 776.000; hab/locales 9.220; hab/m2 de SC – 25.
Cómo se financian los proyectos: 25% recursos propios, 50% bancos y compañías de seguros, 20% emisión de títulos de deuda, 5% fondos de inversión. Grupos regionales que invierten: Falabella, Parque Arauco, Cencosud, y Mall Plaza. Desarrolladoras locales: Grupo Interbank, Grupo Romero, Cubica, GyM, Penta, Corporación EW, El Quinde, Universidad Católica del Perú. Caso de éxito: Mega Plaza (ver fotos), desarrollado en el distrito de Independencia, fuera de Lima. Los bancos demoraron 2 años la aprobación de los estudios de mercado.
B R A S I L
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Luiz Fernando Pinto Veiga, director presidente de ABRASCE, Brasil
Los SC son alquilados, no vendidos (los formatos de más de 5.000m2).
Del total de 416 SC en Brasil, 308 son del Sudeste y el Sur. Los SC son claramente un signo de status en cada ciudad del interior del país.Los grupos extranjeros que han entrado al sector lo han hecho asociados a players locales. Estimaciones afirman que en 2015 se llegará a los 500 SC, que implicará agregar 3Mm2 de ABL (área bruta locativa) y 15.000 nuevos locales.
Nuevas tendencias: crecimiento de los espacios de plazas de comidas en los SC. Otro dato particular: la clase más alta comienza a visitar más las áres de comidas, razón por la cual se han comenzado a construir restaurantes de gran nivel en los principales SC.
El ticket promedio de los SC es de USD 33/m2.
La facturación total anual de los SC llegará a fines de 2011 a USD 57.000M. El ABL total de los SC llegará a los 9,7M m2. En los últimos 5 años las ventas en locales comerciales que dan a la calle crecieron 50%, mientras que en los SC crecieron 113%. La tasa de ocupación en los SC alcanzó a fines de 2010 97,8%.
Hay 7 compañías de SC que operan en la Bolsa: Aliansce, Brmalls, General Shopping, Iguatemi, JHSF, Multiplan, y Sonae Sierra. Otros grupos extranjeros que son players en el sector: Equity International, Squareseone, Almeida Junior, Cadillac Fairview, Multiplan, Ivanohe Cambridge, GGP, Developers Diversified, Westfield, Kimco Realty Corporation, Tenco Realty, CBL, etc.
Perfil del consumidor de SC: 44% hombres, 56% mujeres. Casi 70% se ubican en la franja de edades de 20 a 44 años. Está creciendo el % de visitas de mujeres mayores de 44 años (en 2010 fue de 19%, en 2011 un 24%). Si bien la motivación ppal de las visitas son las compras (38%), cada vez tienen mayor importancia otras motivaciones: paseo (16%), plaza de comidas (12%), y servicios (11%). 45% de los visitantes compran. En promedio permanecen 79 minutos, y gastan R$ 140. 64% del público visita el SC semanalmente (31% quincenalmente).
*** Mañana completaremos la serie con las ponencias de los panelistas de Chile, Paraguay, y Uruguay.
