Michael Kercheval, Presidente y CEO de ICSC, en la apertura del 4° Congreso Internacional de Shopping Centers

I  N  T  E  R  N  A  C  I  O  N  A  L
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Michael Kercheval, Presidente y CEO de ICSC, EEUU

Habló sobre el presente y futuro del mercado de shopping centers a nivel global. ‘Estamos viviendo tiempos de cambio en 3 aspectos’

Value Consumer Oriented: los clientes cada vez prestan más atención en el ‘valor’ de los productos; lo que representa una alerta a la moda de las ‘ofertas’.
Aspirational Consumer: también en crecimiento, una porción importante de la clase media que puede acceder a productos que tienen un ‘look’ de productos Premium, o marcas top que lanzan productos al alcance de niveles medios.
Online Shopper: un consumidor que opera ‘online’, que es difícil estimar en qué medida afectará al sector.

Desde el punto de vista de los retailers se están buscando formatos más flexibles, y se están adoptando nuevas estrategias de pricing.
Por el lado de los developers, el foco está puesto los temas de asset management (en la reingeniería de los activos), por eso se están viendo muchas remodelaciones y ampliaciones de malls, y no tanto la compra y venta de activos inmobiliarios.

Retailers del ‘primer mundo’ se están expandiendo hacia China, Japón, y Australia mediante el sistema de franquicias (mostró ejemplos de Mc D’s y Shell).
Kercheval remarcó la influencia del mobile e-commerce y social media en el sector.

También brindó una introducción sobre sobre la nueva realidad online & in-store sales que se incorpora al mensaje comercial e institucional de grandes cadenas: Walmart tiene una campaña que dice ‘Buy online, pick up in store’, y el caso de Sears que apela al ahorro: ‘Don’t pay for shipping & don’t wait for it either’.

El mundo de los SC tendrá 2 extremos de referencia: los ‘temáticos’ más basados en food & entertainment, y los enfocados a ‘discount & low price’.

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Luego vino las presentaciones de panelistas de la región, las que estuvieron coordinadas por Sebastián Vanzini, Gerente Operativo del Centro Comercial Palace Garden (Rosario)


A  R  G  E  N  T  I  N  A
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Santiago Blaksley, Presidente de CASC Argentina
‘La industria de los shopping centers cumple 25 años’
Comenzó con ‘Shopping Sur’ (a los 10 años de abrir, cerró sus puertas). En la actualidad tenemos relevados 96 shopping centers, que llegarán a ser 106 a fines de este año.
Hay 17 nuevos proyectos (algunos en construcción) con diferentes formatos, que estarán en funcionamiento en 2013.

Estos nuevos 700.000m2 que se incorporarán al mercado, representarán una inversión de USD 700M, y la creación de 10.000 puestos de trabajo.
Desde 2006 la industria creció a una tasa de 20% anual
En 2010 se inauguraron 3 shopping centers (SC): 2 en Córdoba y 1 en Paraná.
La CASC (Cámara Argentina de Shopping Centers) agrupa a 70 asociados.
Hay un interés permanente y creciente sobre actividades que tienen que ver con la capacitación
Los SC construidos representan una inversión de USD 5000M. Más datos: 7.300 locales, 1.500 ‘gondolas’, 46.000 puestos.

Hay proyectos de todo tipo, algunos involucran reciclaje de edificios históricos, y de renovación urbana.
Los SC reciben 43 millones de visitas mensuales, y la facturación anual asciende a USD 10.050M (se proyectan ventas por USD 11.950M para 2011).
Trabajan en todos los SC del país 46.000 personas.
Historia: ’98 Patio Bullrich (ver website), el primer SC urbano
Luego vino la etapa de Unicenter (ver website) y Alto Palermo (ver website), los SC más ‘emblemáticos’. Los 2 players principales: Cencosud y APSA.
Algunas provincias no tienen SC, lo que representa una oportunidad para los desarrollistas

El negocio: los locales se alquilan con un % sobre la venta (7% en promedio) y un Valor Mínimo Asegurado (VMA), el que resulte mayor. El VMA se pacta en forma creciente para cada año de alquiler. Los plazos de 3 años de alquiler se están extendiendo a 4 años, porque el incremento en los costos de construcción les está llevando a los inquilinos más tiempo amortizarlos. Fondo de Promoción y Publicidad: entre 10-15% sobre el % de ventas o VMA. Se pactan a veces aportes extraordinarios para los mayores meses de ventas. Expensas: cada SC tiene su sistema (por superficie, sup y mts vidrieda, ubicación). Algunos SC cobran honorarios por administración.
Alquileres: SC urbanos – USD 68/m2 promedio; SC suburbanos – USD 46/m2. Expensas: SC urbanos – USD 27/m2; SC suburbanos – USD 19/m2. Financiación: en general 30% con capital propio, y financiación bancaria a 5 años. Los developers más importantes se están financiando con el mercado de capitales. Fondos de inversión: solo CarVal y Pegasus por ahora.

La Macro: con la mejora de los indicadores económicos (los que salieron de la línea de pobreza) influyó en el aumento de visitas a los SC.
Se está incorporando una nueva ‘clase media típica’ que tiene un ingreso familiar mensual promedio de USD 1.670 (30% de la pirámide) que comienza a consumir en los SC.

EJ. San Justo Shopping y Shopping Catan (a inaugurar) apuntan a segmentos medios-bajos en nivel de ingresos.
SC en construcción:
‘Las fechas de inauguración se mueven por problemas con las importaciones’.
‘Hay restricciones para los proyectos de grandes superficies, problemas con aprobaciones’.

Aperturas 2011: Novo Pacheco, Shopping Catan, Plaza Central (Canning), Madero Este (en Dique 3), Madero Harbour, Blas Shopping (Guaymallén), Punto Iguazú, Espacio Oeste Shopping (San Juan), La Bodega (Chimbas, San Juan), Plaza Sur Shopping (Rafaela), Paseo del Fuego (Ushuaia).
Aperturas 2012: Al Río, Benavídez, La Barranca Mall (Guaymallén), Shopping Neuquén, Portal Salta, Paseo Real (Rosario).
Aperturas 2013: Village Luján, Costanera Shopping, shopping en Godoy Cruz (nombre a definir), y Ribera Urbana (Neuquén).


V  E  N  E  Z  U  E  L  A
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Mario Castro Frías, presidente de SCSM (Shopping Centers Solutions & Management), Venezuela.
’55 – se inauguró el primer SC, diseñado por el arquitecto americano Don Hatch (ver planta). El CC Las Mercedes funcionó como un ‘centro de conveniencia’.
La evolución del sector siempre estuvo relacionada con el precio del petróleo, que comenzó en los ’70 boom, y trajo como consecuencia el rápido crecimiento del parque automotor. Los proyectos comerciales comenzaron a mostrar la importancia del parking.

Luego de mostrar algunos SC de esa década (Chacaito, Concresa, El Marqués, Las Mercedes), Castro mostró el Centro Ciudad Comercial Tamanaco (1976), con 84.000m2 (ver foto), 400 locales comerciales y 5.000 espacios de estacionamiento. Fue el primer gran SC de Venezuela.
’80 un freno en el sector, pero en los ’90 se experimentó un repunte en el negocio.
’98 se inaugura Centro Sambil Caracas (ver foto), con una superficie de construcción de 250.000m2. Con este shopping se produce un ‘quiebre’ en el negocio de los SC, ya que comienzan a alquilarse los locales comerciales, y comienzan a aparecer proyectos con un solo propietario.

En los años siguientes se viene una nueva generación de SC, con proyectos vanguardistas: El Recreo, Galerías Los Naranjos, Millenium Mall (ver fotos), Centro San Ignacio (ver fotos), etc.
En una etapa posterior comienzan a desarrollarse proyectos en el interior del país, no sólo en Caracas.

La constructora Sambil comienza a desarrollar muchos proyectos con formatos innovadores: Sambil Barquisimeto (vista aérea), Sambil Paraguaná (ver fotos), etc. La desarrolladora obtuvo varios premios del ICSC (Winning Design Awards).
De los 103 SC existentes en el 2006, pasamos a 164 SC en 2011 (creció 59%). El crecimiento del número de locales fue similar (55%): de 17.626 a 34.917.
En los últimos tiempos comienzan a desarrollarse nuevos proyectos con más espacios comunes y más parking (por ende menos m2 de ABL – área bruta locativa). Del 2006 al 2011 creció el ABL un 49%, mientras que la superficie construida de SC creció un 66%.

‘La inseguridad está afectando la cantidad de visitas a los SC en los últimos tiempos’.
El gasto promedio se ubica en USD 30/visitante. ABL per cápita: 10,6m2/100 hab.
Tamaño promedio de locales: por años ha sido 120m2, ‘hoy ha bajado sensiblemente’.
Formatos: los hay cerrados, abiertos, especializados en rubros, convencionales, regionales, temáticos, de usos mixtos. No están presentes en Venezuela las tiendas por departamento, tampoco los outlets, ni los SC de descuento.

Comercialización: coexisten los SC con arrendamiento y venta de locales. No se cobra ‘llave’.
A fines de 2010 había 28 SC en construcción, la mayoría en el interior del país (en general SC abiertos).

*** En las próximas ediciones presentaremos la síntesis de las ponencias de los panelistas de Colombia, Perú, Brasil, Chile, Paraguay, y Uruguay.