EXPO REAL ESTATE 2011
Este panel fue coordinado por Gustavo Ortolá, presidente de GO Real Estate. Los panelistas hablaron sobre las inversiones inmobiliarias de renta, los centros comerciales y el boom del consumo, los nuevos formatos, los mercados de oficinas clase A, las claves para entender las cuestiones logísticas, las nuevas zonas de desarrollo, etc.
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Herman Faigenbaum, CEO en Argentina de Cushman & Wakefield, brindó detalles de actualidad sobre el mercado de commercial real estate, y cerró su exposición con una comparativa entre 2 tipos de negocios que parten de visiones diferentes: 1) inversiones de corto plazo, 2) inversiones de largo plazo.
Inversiones de Corto Plazo: son negocios que tienen 2 etapas claras, Desarrollo + Venta, donde se pone el foco especialmente en el precio del activo; y donde el timing para entrar y salir en el momento justo es la clave. La especulación y habilidad comercial son las patas de este modelo que tiene un ciclo de 2-3 años.
Inversiones de Largo Plazo: Desarrollo + Renta + Venta. El valor de adquisición es clave para gantizar un buen rendimiento y recupero del capital. La disciplina (y paciencia) es una condición, que acompañada de un buen Management, son claves para dejar conforme al inversor.
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Damián Specter, Director General de Promoción e Inversiones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, remarcó la necesidad de trabajar en conjunto los sectores público-privado para desarrollar nuevos polos en la Ciudad. ‘Hay que actuar inteligentemente, porque las necesidades en una ciudad son infinitas, y las inversiones finitas’.
Razones para invertir en Bs As: ‘Ciudad del Diseño’ (UNESCO 2007), una puerta privilegiada hacia el Mercosur, una ciudad cosmopolita, su población con el mayor poder adquisitivo de Latinoamérica, profesionales capacitados, y competencia idiomática.
Pilares para invertir: 1) Certeza Jurídica (reglas claras, respeto, instrumentación, aplicación); 2) Menos Burocracia (simplificación de procesos, digitalización, acceso a licitaciones via web); 3) Definición de Industrias Estratégicas (TICs, Turismo, industrias limpias sin impacto ambiental, valor agregado).
Nuevas centralidades: buscamos desarrollar nuevos ‘nodos temáticos’ en la Ciudad, pero en una forma natural, ordenando y revalorizando las centralidades existentes.Ejemplos: Distrito de Diseño (Barracas), Distrito de las Artes (La Boca), Distrito Tecnolígico (Parque Patricios), Distrito Audiovisual (Chacarita), Distrito de Nano y Biotecnología (Liniers), Centro de Transferencia (Villa Soldati).
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Jorge Tesler, Director Ejecutivo de TGI Argentina, brindó algunas definiciones básicas de ‘Logística’ (movimiento + almacenamiento), involucrando a movimiento-transporte, un espacio, e instalaciones adecuadas para el almacenamiento temporal de las mercaderías.
La ‘macro’: ‘tenemos necesidades estructurales de infraestructura’, con un comercio internacional que crece más rápido que la logística. Con el crecimiento del consumo, hay cada vez mayor demanda para almacenar productos. Los costos logísticos están cada vez más ‘a la vista’ de los directores de empresas, porque saben que afectan directamente la rentabilidad del negocio.
Tamaño del Sector: se mueve entre el sector propio y tercerizados, USD 1.500M anuales. ‘También ha evolucionado el concepto de Logística’.
Evolución: hace unas décadas el núcleo era el galpón (que fuera barato, para guardar, coordinado por gente de baja preparación), luego llegó el depósito (mayor eficiencia interna, menores costos, y valor agregado), y evolucionó hasta llegar a la plataforma logística (ubicación, competitividad, servicios, seguridad, management). Estas plataformas logísticas suelen tener: un business center, un truck center, depósito fiscal, playa de contenedores, zona de operadores, terminal multimodal, bancos, restaurantes, comercios.
Ejemplos: Tesler mostró algunos ejemplos locales (plataformas logísticas en Tigre y Zárate), y proyectos nuevos en Santiago de Chile (100Has), Montevideo (100Has), y una plataforma multimodal en Barcelona, y más ejemplos en Madrid y Bologna. Según el empresario, ‘hay excelentes oportunidades en el sector logístico para negocios de renta, con un potencial de crecimiento interesante’.
Parámetros del mercado: terrenos en parques logísticos con infraestructura (USD 120 a USD 140/m2); costo para la construcción de un centro de distribución (USD 400/m2); plazo de obra para 10.000m2 (entre 6 y 8 meses); alquiler de depósitos premium en Zona Norte (USD 8/m2/mes); rentabilidad promedio (15%).
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Diego Gelabert, Gerente de Desarrollo de Starbucks Argentina, comentó cómo analizan el mercado de Buenos Aires para implantar nuevos locales.’Vemos un potencial en Argentina para abrir 150 tiendas en estos próximos años’ (quiere llegar a 50 tiendas a fines de 2011, hay 37 actualmente). La Provincia de Buenos Aires es la zona con mayor potencial para crecer. Para decidir el desembarco en Buenos Aires y para la elección de sitios para los nuevos locales, se analizaron: nivel socioeconómico, accesibilidad (para público y empleados), tamaño y geometría de terrenos, etc.
Formatos: Gelabert mostró algunos ejemplos de Argentina y otros países, con formatos de kiosco (hoteles, shopping centers), o integrados a un parque, locales drive through (como los ‘AutoMac’) y para estos casos comentó que se alquilan los terrenos. Starbucks también se implanta dentro de hospitales, universidades, aeropuertos, librerías y museos.
La compañía tiene 600 locales a nivel global, 450 están en Latinoamérica.
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Mario Brandy, presidente de GLA S.A., habló sobre el mercado de shopping centers, cómo miran los fondos de inversión a éste sector, los niveles de inversión que se manejan, etc.
Razones para invertir en el negocio: por el tamaño del mercado al que apunta y los niveles de retorno que ofrece (a nivel local 9-12%); baja volatilidad y buena rentabilidad comparado con otros activos inmobiliarios; una industria joven pero rentable y estable; firmas internacionales que miran con interés a nuestra región, un sector en rápido proceso de consolidación, fuerte barrera de entrada para nuevos competidores; cash flows respaldados con el activo; expansión de créditos para el consumo apoyado por el crecimiento de la clase media; la diversidad y seguridad son aspectos muy valorados por los clientes.
Otras ventajas: herramientas para enfrentar las crisis (ej. Acciones promocionales). No le afecta tanto la inflación porque la facturación está en relación a un % de venta de los locales. ‘En 2001 hubo un 5% de vacancia, y luego se niveló’. Además, el ‘consorcio’ cubre todos los costos operativos. Brandy mostró algunos ejemplos en el interior, y unos slides sobre el nuevo shopping de San Justo.
‘Los fondos comienzan a mirar a la Argentina’. Estos players no tienen problemas en entrar con proyectos de base de USD 15-20M’. Por ahora la estructura adecuada para estos proyectos es una sociedad (no un fideicomiso).
Las claves del éxito: la organización y el tenant mix son las claves principales. Además: marketing (posicionamiento, push-pull), promociones, comunicaciones, estructura de servicios, CRM y marketing digital, operación eficiente (costos, expensas).
