Diego Chevallier Boutell, 
Director de Pegasus Argentina

¿Por qué un mall en Argentina?
‘Creo que hay buenas oportunidades en el segmento de shopping centers. Es un formato preferido tanto por los consumidores, como retailers’.
¿Por qué es preferido por los Consumidores?  Por la variedad de rubros y marcas, seguridad, clima controlado, confort, acceso a estacionamiento.
¿Por qué es preferido por los Retailers? Son más altas las ventas por m2, por el posicionamiento que logran, las posibilidades de crecimiento, por la seguridad, y el acceso a servicios.

Por qué es interesante entrar en el negocio de shopping centers
‘Todavía es un formato con baja penetración en Argentina, en términos internacionales’. Se debería duplicar la superficie de ABL en Buenos Aires para alcanzar los niveles de ABL/hab de San Pablo.
Los shopping centers existentes muestran un alto nivel de ocupación. En la crisis de 2001 el nivel de ocupación llegó al nivel más bajo histórico del 89,4%, luego ha oscilado entre el 95% y 96%.
‘En el escenario actual de inflación creciente en los costos, los shopping centers proveen un ‘hedge’ ya que sus ingresos ajustan también por inflación’. Esta protección no se da en el resto de los activos inmobiliarios donde a la hora de desarrollar existe incertidumbre sobre los costos con ingresos futuros fijos en dólares.
Los elevados requerimientos de capital limitan el desarrollo de nuevos proyectos, esto muestra que no es fácil entrar ‘a jugar’ en este sector.

Proceso de inversión en un shopping center
Análisis estratégico, dimensionamiento del mercado.
Estudio de mercado (macro y micro)
Selección de localización y definición del producto
Estimación de la inversión y proyección comercial
Análisis económico financiero
Aprobación del Comité de Inversión
Cierre de la transacción
Lanzamiento del Proyecto

Tortugas Open Mall – del proyecto a la realidad
‘Tortugas Open Mall es un proyecto único en la Zona Norte de GBA, que apunta a transformarse en uno de los centros más importantes del país’. El proyecto abrió sus puertas al público en noviembre de 2010.
** LUGAR: Zona Norte de GBA es un área Premium con gran crecimiento demográfico y con escasa oferta comercial. Tiene rápidas vías de acceso desde Ramal Pilar y Ramal Escobar (extensa ‘trade area’). Las grandes extensiones de tierra disponibles permiten explotar un concepto integral de mall. La ‘trade area’ del Tortugas mall apunta a una población de 883.391 habitantes, 222.168 familias que tienen ingresos mensuales totales de $ 1.000M. Tráfico por Panamericana: 350.000 automóviles diarios.
** TARGET: familias de alto poder adquisitivo que buscan experiencias de compra placenteras, comparables con las que viven en otras partes del mundo. Buscan espacios amplios, con seguridad y servicios complementarios. Valoran el espacio al aire libre y exigen una oferta integral de marcas.
** PROPUESTA DIFERENCIAL: Accesos directos desde Panamericana seguros y rápidos (se invirtieron USD 4,5M para mejorar los puentes y conexión entre los ramales). Arquitectura innovadora con grandes pasillos, materiales nobles y luz natural. Amplia propuesta comercial con variedad de marcas y categorías. Complejo de entretenimiento y gastronomía integrada dentro y fuera del mall.
** PROPUESTA COMERCIAL:   145 locales comerciales, tienda Falabella, hipermercado Coto, Homecenter Sodimac, 9 restaurantes, 9 alternativas de food court, 8 salas de Cinemark (tres 3D), teatro con 700 butacas, entretenimiento para chicos, salón de eventos, clínica Swiss Medical. El complejo dispone de 800 cocheras subterráneas, y 3000 espacios de parking exteriores. Se prevé una ampliación para oficinas y hotel en una segunda etapa.

El equipo del proyecto
** RUKÁN: es la empresa de desarrollos inmobiliarios de Pegasus Argentina, que nace en diciembre de 2006 como continuidad de Diego González Cassartelli (DGC & Asociados).
** BMA: Bodas Miani Anger Arqs es uno de los más importantes estudios de arquitectura de la Argentina, con 18 años de experiencia en diseño de proyectos de gran escala; reconocido internacionalmente como un estudio especializado en mixed use y retail centers.
** INKALEN & ASSET LAND: en los últimos 10 años han desarrollado y comercializado más de 300.000m2 de ABL en diferentes formatos comerciales: Alto Palermo, Patio Bullrich, Buenos Aires Design, Aeropuerto Jorge Newbery, San Justo Shopping, entre otros.
** PREF (Pegasus Real Estate Fund):  Pegasus cierra su primer fondo inmobiliario ‘PREF’ en septiembre de 2007 con compromisos de capital por USD 261M para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la Argentina. Pegasus cuenta con un portafolio de proyectos de oficinas, comercial, y de vivienda, que totalizan más de 230.000m2. Venture Capital: Core Security Technologies, Masnegocio.com, y Marketec Targeted Solutions. Private Equity: Freddo, Farmacity, Aroma. Real Estate: Microcentro (ex Torre Banco do Brasil, 13.600m2 de oficinas clase B), Dos Plaza – 34.000m2 de departamentos en Caballito (ver website), Urbana – 56.000m2 de oficinas en Vicente Lopez (ver website), y Tortugas Open Mall (ver website).

Desafíos al desarrollar un nuevo proyecto
Incrementos de costos durante la construcción: lograr un esquema de contratación donde la empresa constructora esté alineada con un precio objetivo de construcción, y el cumplimiento de los tiempos propuestos en base a premios.
Lanzamiento comercial: lograr una apertura exitosa con niveles de ocupación aceptables, las anclas y el tenant mix adecuado. En el caso del Tortugas Open Mall se abrió con una ocupación cercana al 100%, y con la apertura de todas las anclas.
Obras de infraestructura: durante el desarrollo existe un riesgo en la obtención de los permisos y aprobaciones para obras de infraestructura. En el caso del Tortugas Open Mall se trabajó en conjunto con Autopistas del Sol, OCCOVI, la Provincia de Buenos Aires, y la Municipalidad de Malvinas Argentinas para llegar a la apertura con todos los permisos y los nuevos accesos en funcionamiento.
Retracción del consumo: en el 2009 notamos una retracción importante en el consumo, pero durante 2010, el año de apertura, se retomaron los niveles de crecimiento de años anteriores.
Motivación del equipo desarrollador: es necesario un fuerte liderazgo para mantener motivado al equipo desarrollador en este tipo de proyectos de larga duración, y donde se producen a menudo situaciones adversas y complejas.

Fuente: conferencia realizada durante el reciente 4to Congreso Internacional de Shopping Centers organizado por la CASC