‘El mercado inmobiliario está raro. Un mes andamos muy bien, luego nos caemos. El primer semestre fue bueno. Se siguieron comenzando obras pero a un ritmo menor’. Así abrió el diálogo Armando Pepe, presidente del SOM, en un desayuno con empresarios del sector, organizado por la Comisión de Infraestructura y Real Estate de AmCham (Cámara de Comercio de EEUU en Argentina) días atrás. Sintetizamos los puntos más importantes de la exposición.

Problemas con las aprobaciones. El GCBA complicó el tema aprobacíon de planos (9 meses mínimo). Hay demoras con la aprobación de demolición de construcciones anteriores a 1942. ‘Comienzan a ser más atractivos los terrenos baldíos, ya que no tienen que pasar por el tramiterío…’ La lentitud impide terminar los trámites de aprobación del PH, reglamento interno, etc. Muchos edificios terminados y vendidos, no se pueden escriturar por la demora en la aprobación definitiva por parte del GCBA.

Ladrillos verdes en Rosario. La capital de la soja tiene 183 emprendimientos en construcción. También hay más de 90 edificios en obra en Mar del Plata…; muchos de ellos producto del buen momento que está pasando el sector sojero. ‘El único refugio que tenemos los argentinos son los inmuebles (terrenos, departamentos, casas, locales). Cuando pusimos la plata en los bancos el Estado nos la quitó con el ‘corralito’; cuando la pusimos en cajas de seguridad vinieron los boqueteros; si la tenemos en nuestra casa nos asaltan y corremos riesgo que nos maten’.

Qué quiere la gente. Según una encuesta de Reporte Inmobiliario, más del 40% de la gente le gustaría vivir en un barrio abierto, pero la realidad marca que mucha gente que vive en el corredor norte de Buenos Aires (San Isidro, Martínez, Acassuso) quiere vender sus casas y mudarse a barrios cerrados por problemas de inseguridad, algo que se refleja en la cantidad de avisos de casas, en comparación con la oferta de departamentos.

El precio de los terrenos: ‘No se pueden pagar incidencias de USD 1100/m2 – USD 1200/m2; que con el costo de construcción, está obligado a vender a cerca de USD 3000/m2.

¿Por la escalera o por el ascensor? Sería buenísimo que la financiación fuera fija y en pesos, pero ocurre que ‘el dólar sube por la escalera mientras el costo de la construcción sube por el ascensor’. Seguro que en el segundo semestre del año van a aumentar el precio de los departamentos entre un 15% a 20%. Cada tanto algún político se queja porque suben los alquileres…, y yo le diría: ‘no pará, subieron los sueldos de los porteros, el precio del detergente, la factura de la luz, el seguro del edificio, todo subió’.

Figurita repetida. Lo que estuvimos comentando con el Ing. Altmann: el 80% de los emprendimientos que se están construyendo, son de 1 , 2 ó 3 ambientes, y me preguntaba y coincidía con la reflexión: ‘¿quién va a comprar esos ‘cuchitriles’ dentro de dos o tres años?’, y yo también estoy preocupado por esto, porque las empresas desarrolladoras y constructoras no realizan habitualmente estudios de mercado, y no nos consultan a los que estamos en contacto con la demanda, con quienes sabemos lo que la gente quiere.

Leer el mercado. En Belgrano, hace 8 años hice un estudio para unos constructores que querían desarrollar varios proyectos, y relevamos en 10 manzanas, había 28 edificios nuevos que eran de 3 dormitorios con dependencia, con cochera, SUM, gimnasio, pileta de natación, todo igual. Había una saturación de pisos y semipisos con dependencia de servicio; y hoy está ocurriendo lo mismo. Si ven el Clarín o La Nación del sábado pueden ver que toda la oferta es de 1, 2, o  3 ambientes.

No todo vale USD 2000. Armando Pepe citó una columna de opinión de Adriana Anzillotti, directora del suplemento Propiedades del diario La Nación, y recordaba que ella sostenía ‘no todo vale 2 mil dólares (por m2)’. ‘Nosotros más de una vez recibimos a un cliente que hace 6 meses lanzó su edificio y no vende nada, y empezamos a analizar los números’: a cuánto compró el terreno (ej. USD 800/m2 de incidencia en Lugano), y está vendiendo a USD 2000/m2.  Cuando los desarrolladores buscan zonas marginales, lo hacen para bajar los precios de venta, no para ganar más… ‘Hay desarrolladores que compran un terreno barato en Pompeya, y llegan a un costo de USD 1.000/m2 y lo quieren vender a USD 2000/m2 terminado, y no es así…’

Querer no es poder. Está claro que la gente quiere tener su departamento con un living espectacular que mire al norte, con una cocina grande, bien ventilada…, quiere seguridad, quiere colegio cerca, supermercado a la vuelta, que le lleven la comida a casa…; pero después termina comprando algo totalmente distinto, lo que consigue, y con la plata que tiene.

Créditos FAMA. La falta de crédito complica mucho la posibilidad de comercializar departamentos chicos. Yo digo que están de moda los ‘Créditos FAMA’, que son los créditos de Familiares y Amigos. Nosotros vemos mucha gente joven que compra departamentos, del abuelo, el tío o la tía,  que tuvo un plazo fijo y que pudo rescatar la plata, y que se las está prestando a los chicos y se la van a devolver en dólares. También están los que sacan créditos en el Banco Ciudad, a tasa fija.

Temor a tomar créditos. Esta semana estuvimos reunidos el directorio del SOM con el directorio del Banco Ciudad, y nos comentaban que había muchos empleados jóvenes con buenos sueldos, que califican para ciertos créditos, pero que la inseguridad de perder el trabajo es una traba para tomar dichos créditos. Por eso, el consumidor final o tiene dificultades para calificar, o tiene miedo de tomarlo. ‘Los créditos en Argentina son como las estrellas, todos las vemos pero ninguno las puede alcanzar’. Un 30% de los que visitan a las empresas inmobiliarias, terminan cerrando operaciones de compraventa,

Hay todavía temor e incertidumbre. Nos han metido varios fantasmas en la cabeza…, primero ‘Cristina ya ganó’, segundo ‘hay devaluación’, tercero ‘cuidado con la cuota’. En este momento hay mucha incertidumbre con el tema político, por eso hay que esperar al 23 de octubre…

¿Habrá devaluación? Charlando días atrás con Melconián en Mundo Inmobiliario en Uruguay, le pregunté ‘¿qué opinás sobre el tema de una posible devaluación?’, y me dijo ‘lo más probable es que hagan un sinceramiento del dólar’, es decir que si en el paralelo estamos operando en $ 4,25 - $ 4,35 (por dólar), es que lo pongan a $ 4,50 y seguimos para adelante…

Fuente: video gentileza de Daniel Gómez (OyD - Oferta & Demanda)