2009: las transacciones y alquileres más importantes
● El verano pasado, el mercado de oficinas clase A comenzó con algunas operaciones de venta de pisos individuales. Ej. En el Edificio Prourban (conocido como ‘El Rulero’) se vendieron pisos a USD 3000/m2, y en el Edificio Laminar en Catalinas se realizaron operaciones con un cap rate del 11% (precio venta / total rentas anuales). En ambos casos, la vendedora era IRSA, empresa que estaba reordenando su portfolio.
● A fin de año, la empresa liderada por los Elsztain vendería en block los edificios Costeros, ubicados en el Dique 2 de Puerto Madero.
● Otra operación resonante: la venta del Edificio La Buenos Aires (HSBC, Av de Mayo al 700), a un grupo de inversores (socios de Banco Patagonia). Algunas fuentes indicaban que la operación se había cerrado por unos USD 28M.
● Los edificios ‘Colonos’ de SLI (familia Liberman), ubicados en el Dique 4 de Puerto Madero, también cambiaron de manos. El fondo Prudencial Real Estate se quedó con una de las joyas más codiciadas de Puerto Madero.
● Se ‘tejieron’ varias operaciones de sale & lease back (S&LB), pero muy pocas llegaron a buen puerto. Empresas que se querían desprender de activos, e inversores ávidos en ingresar al mercado inmobiliario, movilizaron a brokers y consultoras de primer nivel. La oferta del ‘blanqueo de capitales’ ofrecida por el Gobierno dinamizó el mercado (a nivel de ‘carpetas’) hacia la mitad del año. Mucho ruido y pocas nueces...
● El alquiler de casi la mitad del edificio Madero Office al Standard Bank dejó contenta a la desarrolladora Raghsa, ya que se trató de una de las operaciones de alquiler más importantes del año.
Lo que viene...
● La vacancia observada en los últimos años (estuvo entre el 3-5%) puede subir unos puntos, si no se logran colocar los 100.000m2 que se incorporarán al mercado (Capital y Zona Norte). Colliers International relevó un 2,9% de vacancia durante el primer semestre, pero que subió al 6,2% en la segunda mitad del año (11% en Microcentro).
● Algunos analistas sostienen que las tasas de rentabilidad se mantendrán en el 11% anual promedio para edificios clase A.
● Entre 2010 y 2011 un grupo de edificios pertenecientes a la nueva camada serán inaugurados: Edificio Intecons junto a Dot Baires (se mudaría Mercado Libre), el proyecto Urbana desarrollado por Rukan (varios pisos reservados), el edificio Óptima Park en Vicente López, entre otros.
¿Escasez de terrenos?
● ¿Es cierto que las parcelas de Puerto Madero están casi todas desarrolladas, y que los terrenos en Catalinas, Plaza Roma y Microcentro están todos ocupados?
● La licitación de tierras organizada por el Gobierno de Macri, con los terrenos frente a Catalinas (60.000m2 de FOT aprox), o el potencial agrupamiento de parcelas en Microcentro, muestra que hay posibilidades de sumar m2 clase AAA en localizaciones de privilegio.
Por qué los edificios clase A seducen a inversores
● Renta asegurada, bajos niveles de vacancia.
● Inquilinos con alto tenant credit (muy buenos pagadores).
● Apreciación del activo en el largo plazo, combinada con un nivel de rentabilidad estable y razonable.
● La seguridad del ‘ladrillo’ frente a otras inversiones también pesa a la hora de decidir este tipo de inversiones.
Oficinas temporarias, negocio en expansión
● Publicamos una nota sobre ‘Oficinas Premium, equipadas y listas para usar’, donde contamos en detalle la experiencia de Regus, que ya cuenta con 2 centros en Capital Federal y uno en Olivos (ver nota).
● También comentamos el lanzamiento de un proyecto de ‘Oficinas flexibles, en el corazón de Palermo Soho’, orientado a un público más joven (ver nota). Visitamos el proyecto ‘areatres’, desarrollado por el americano Martín Frankel, ubicado detrás del Starbuck’s sobre calle Malabia.
Más lanzamientos y mudanzas
● Asistimos al lanzamiento de Madero Harbour, y visitamos a la primera torre de oficinas (ver nota) del complejo desarrollado por GNV Group. La obra de esta primera torre (20 pisos de 750m2 de alfombra) ya fue terminada días antes de la Navidad de 2009.
● La ‘mudanza del año’, fue la realizada por Repsol YPF a su edificio corporativo de Puerto Madero. La empresa liberó casi el 100% del espacio del edificio tradicional de Roque Sáenz Peña, y todavía ocupa un edificio ‘pegado’ a este sobre la calle Esmeralda.
● En relación al mercado de oficinas suburbanas, publicamos el lanzamiento de Paralello 50, un complejo de oficinas clase A en el partido de Pilar (ver nota).
● A comienzos de enero del año pasado publicamos un completo informe sobre Capitalinas, el proyecto comercial más importante del interior del país (ver nota).
