Analizamos el último informe presentado por Cushman & Wakefield Argentina, el cual brinda información detallada sobre el mercado de oficinas por zona.

SUBMERCADOS DE OFICINAS

● Corredor 9 de Julio: 15 de los 18 edificios relevados se concentran entre la Av. Córdoba y Av. Del Libertador. Las rentas de los edificios clase B (59% en este submercado), se ubican entre los USD 20-22/m2/mes; mientras que los clase A promedian los USD 27/m2/mes. Edificios clase A más destacados: Torre Chacofi II y Edificio Prourban. Tenants principales: Zurich, Banco Itaú, y Provincia ART. Esta zona tiene una vacancia del 7%.
● Catalinas – Retiro: posee el stock más alto de oficinas Premium (305.372m2), por ende, la mayor cantidad de empresas internacionales. Con una vacancia del 5%, la diferencia de precios entre los alquileres de oficinas clase A y clase B es mayor que en otras zonas (USD 31/m2 y USD 20/m2 respectivamente). Edificios representativos: Laminar, TorreBKB, IBM, entre los 30 edificios relevados. La zona comprende otros edificios que rodean o cercanos a Plaza San Martín (ej. edificio ‘American Express’). En los últimos 5 años cambiaron de manos la torre República, La Nación, ex-Bank Boston y Laminar. El precio de venta promedio de estas operaciones fue de USD 3.184/m2.
● Microcentro: concentra los edificios públicos y financieros (La City). Las oficinas clase manejan valores de alquiler entre USD 25-26/m2/mes, y entre USD 16-18/m2/mes para los clase B. Sobre Av. Corrientes se destacan los edificios Comega y Lipsia. Sobre Av. Alem se destacan los edificios Chacofi y Bank of New York. Entre las grandes operaciones de los últimos años sobresalen la venta de San Martín 913 (en 2009) y la compra en block del edificio del Bank of New York (este año).
● Puerto Madero: De los 33 edificios relevados, 25 se ubican frente a los diques 3 y 4. Los 313.643m2 de oficinas clase A presentes en Puerto Madero, representan el 27% del total del mercado. El edificio más nuevo del sector es el Madero Office, desarrollado por Raghsa, con sus 33.600m2 útiles. Juana Manso y Madero Harbour (torre II) aportarán 44.000m2 rentables en el corto plazo. Transacciones ‘en block’ destacadas de los últimos años: la venta del edificio Costeros por parte de IRSA, Colonos Plaza por parte de SLI y la compra del Edificio Puerto León por Mapfre.
● Centro Norte: si bien abarca el sector de Recoleta, el 90% de los edificios relevados se ubican entre Av. Córdoba, y Av. Santa Fe; entre Cerrito y Av. Callao; con nula oferta de oficinas Premium. El alquiler promedio para edificios clase B rondan los USD 20-22/m2/mes; y la vacancia trepa al 15%.
● Centro Sur: predominan los edificios institucionales, y toma parte del Barrio San Telmo. Los valores de alquiler con comparativamente más bajos que en otras zonas: las oficinas clase A se alquilan en aprox USD 20/m2/mes, mientras que las clase B rondan los USD 15/m2/mes. Principales empresas de la zona: Total Austral, Telefónica, Danone, y Edenor. La mayoría de los edificios se ubican entre las arterias Av. Paseo Colón y Av. Huergo.
● Corredor Libertador: este submercado recorre varios kilómetros desde Capital Federal, hasta San Isidro. Los 65 edificios relevados totalizan 150.400m2 (2.300m2 promedio). Los valores de los edificios clase A no difieren demasiado de los clase B (USD 24/m2 y USD 21/m2 respectivamente). Edificios corporativos de esta zona: Numerosas empresas tienen sede en este submercado: Personal, Alusud, Merck Sharp & Dohme, Sidus, Motorola, Disney, Havanna, Nestlé, Nike, Royal Holiday, Burger King (Fast Food Sudamericana S.A), Ericcson y BDDO.
● Corredor Panamericana: con precios relativamente más bajos que en Capital Federal y buena accesibilidad, grandes empresas de mudaron desde la década de los ’90  a esta zona: IBM, Citibank, Telefe, Adidas, Johnson & Johnson, Bayer, Mapfre, Natura, SAP, Symantec, Unilever, Phillips Morris, Direct TV, Revlon y Camargo Correa. Los valores se incrementaron un 20% en el último año, cuando se comenzó a completar el espacio vacante. Las rentas de edificios clase B rondan los USD 16-17/m2/mes. La vacancia es alta: 30%.
● Zona Philips: rodeando a las instalaciones de Philips, y conviviendo con el nuevo shopping Dot Baires, esta zona acumula más de 45.000m2 de oficinas; y una vacancia del 16%. Las principales empresas que ocupan espacios: Lily, Mercado Libre, Sadesa, y Nycomed.

EN CONSTRUCCIÓN

● Son 6 los edificios clase A en construcción y 5 clase B, tomando en cuenta todas las zonas analizadas; totalizando 106.300m2.
● Principales proyectos en construcción: 909 Juana Manso (29.400m2), y Belgrano 950, desarrollado por Raghsa (29.000m2).

PROYECTOS ANUNCIADOS

● Los 11 proyectos anunciados, que se irán incorporando al mercado en los próximos 2-3 años, totalizan 234.200m2.
● 3 proyectos en Catalinas suman 76.000m2 (terrenos de IRSA, GCBA, y Consultatio). En Zona Norte se destaca el proyecto ALRÍO (60.000m2) comentado en la edición anterior de Inmobidiario.