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OFICINAS| INDICADORES

Más demanda y producción en el mercado de oficinas

CBRE Argentina presentó recientemente el informe sobre el comportamiento del mercado de oficinas Clase A/A+ de Buenos Aires correspondientes al segundo trimestre de 2016 y su proyección a futuro.

El mercado sigue mostrando respuestas positivas a los cambios en el entorno con el crecimiento de alquileres y mayor número de transacciones. Las compañías han puesto el foco en el segundo segmento Clase A/A+  donde las especificaciones técnicas y localización son prioritarias, registrándose nuevas incorporaciones por 66.405 m2 en este período.

La vacancia reportó un alza de 230 puntos básicos respecto del primer trimestre 2016, cerrando en 8,9 %. Tras el ingreso de estos nuevos desarrollos, el inventario en Clase A/A+ alcanzó 1.900.252 m2, repartidos en 189 edificios, con una oferta futura proyectada en 47.500 m2 para la segunda mitad del 2016.

En un contexto inflacionario, las rentas de oficinas corporativas nominadas en dólares no se quedan atrás, mostrando un incremento trimestral 6,3% metro cuadrado para el 2T 2016, acumulando 52.362 m2 en la primera mitad de 2016. Respecto a precios, la tendencia al alza en precios no parece detenerse en un futuro próximo, lo que es, en un contexto de alta demanda por edificios de la máxima calidad.

Inventario y producción
El inventario de oficinas Clase A/A+ registró un incremento de 66.400 m² en 2T 2016, producto de la entrega de cinco nuevos emprendimientos. La mayoría de las superficies entregadas se ubican en el centro de Buenos Aires, particularmente en los submercados de Catalinas y Puerto Madero Norte; mientras que los demás edificios, de menor envergadura, se encuentran en Microcentro y Zona Norte CABA. Dicho nivel de producción es ampliamente superior al año 2015 (que tuvo bajo niveles de nueva oferta) y en línea con el promedio histórico de producción de los últimos cinco años en 75.000 m² aproximadamente.

Tras el ingreso de estos nuevos desarrollos, el mercado de oficinas corporativas de Buenos Aires queda conformado por 1,9 millones de metros cuadrados aproximadamente, repartidos en 189 edificios tanto en la Ciudad como en la Zona Norte.

En el segundo semestre de 2016, se prevé una nueva oferta de unos 47.500 m², donde casi 40.000 m² comprenden un desarrollo a medida para el backoffice de un banco; lo que cerraría el año con cifras de producción extraordinarias.

Demanda
El crecimiento en la demanda es uno de los principales factores del primer semestre. La absorción neta del segundo trimestre alcanzó los 18.263 m², lo que acumulado en el semestre implica unos 52.000 m². La demanda para el 2T 2016 fue 46,0% menor a la del 1T 2016 fruto de la alta producción que incrementó el espacio disponible significativamente. No obstante, es importante tener en cuenta que la mayoría de las superficies entregadas en los nuevos desarrollados se ocuparon ya antes de su efectiva entrega, casi en su totalidad.

La demanda se ha mostrado claramente proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y submercados del centro de la Ciudad con cifras positivas (alrededor de 26.000 m²). En contraste, se observa absorción neta negativa, es decir, menor espacio ocupado, en los submercados de Zona Norte como Corredor Libertador y Panamericana así como la Zona Norte de CABA.

La demanda por productos de alta calidad convalida precios de alquiler crecientes y muestra una clara preferencia por productos con excelentes especificaciones técnicas y mayor eficiencia.

Vacancia y disponibilidad

Se observa un aumento en el espacio disponible, representado en un aumento de 2,3% en la tasa de vacancia, que cerró el 2T 2016 en 8,9%. El incremento en el espacio disponible se apoya en el aumento del espacio disponible generado por los desarrollos recientemente entregados. Si bien el espacio disponible en el 2T 2016 se incrementó en 48.000 m² aproximadamente, y la producción en 66.400 m², la demanda ha colaborado a amortiguar el incremento de la vacancia que se materializa en el aumento del espacio ocupado (alrededor de 18.263 m²).

La disponibilidad en los submercados del centro es mayor que en los submercados de Zona Norte producto de los nuevos ingresos. La tasa de vacancia para los submercados del centro ronda 9,5% mientras que para Zona Norte se sitúa en 8,4%. Las tasas de vacancia más altas se encuentran en Macrocentro Sur (19,6%), Plaza San Martín (15,6%) y Puerto Madero Norte (15,2%), seguidos por Corredor Libertador y Panamericana (con 10,9%).

Considerando las futuras entregas previstas para el segundo semestre, sumado a la tendencia de la demanda, se estima que la tasa de vacancia continúe en línea con la contracción que se observó hasta el primer trimestre de este año.

Rentas
El promedio de precios de alquiler registró una alza de 6,3%, trimestre sobre trimestre, cerrando con un promedio de US$ 25,74 por m² por mes, para Clase A/A+. Dicha tendencia se apoya en una mayor dinámica generada por la creciente demanda y la entrega de proyectos con valores de alquiler cercanos al límite superior del rango de precios. Las mayores alzas de precios sucedieron en Clase A+ con una variación trimestral de 10,3%, mientras que Clase A se mantuvo algo más estable con tan sólo 2,2%.

Mientras que las rentas en los submercados del centro se aceleraron hacia los US$ 30,00 por m², las rentas en Zona Norte se mantuvieron algo más austeras con una leve baja respecto del primer trimestre; mostrándose una vez más su competitividad en términos de precios.

El nivel de precios vuelve a caer por debajo del promedio de mercado, marcando una clara brecha con los valores en CBD. Dicha brecha se observó anteriormente entre 2010 y 2012 cuando  se consolidó esta área, siendo las rentas uno de los factores de su atractivo.

Las rentas Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 28,40 a US$ 35,00 por m² por mes. Los submercados más cercanos al límite superior fueron Plaza San Martín (US$ 35,00), Catalinas (US$ 33,50) y Puerto Madero Norte (US$ 31,20), mientras que los más competitivos fueron Microcentro, Corredor Panamericana y Zona Norte CABA.

Por otro lado, en Clase A el rango se extiende desde US$ 20,00 hasta US$ 27,20 por m² por mes. Los submercados con las rentas más altas fueron Microcentro, Zona Norte CABA y Plaza San Martín.

A futuro
El año 2016  se perfila como uno de gran expansión como no se ha visto desde el 2010/2011. La producción se aproximaría a los 113.851 m², superando ampliamente el promedio de los últimos años, alrededor de 75.000 m².

Cabe mencionar que la demanda acompaña de cerca a la nueva oferta ya que la mayoría de estos nuevos proyectos a entregar ya se encuentran tomados en su totalidad, porque fueron desarrollados a medida del usuario, o han sido absorbidos casi completamente en la etapa de construcción. En consecuencia, el ingreso de los productos ha causado un moderado aumento de la vacancia que se espera disminuya en la segunda mitad del año.

Respecto a precios, la tendencia al alza en precios no parece detenerse en un futuro próximo, lo que, en un contexto de alta demanda por edificios de la máxima calidad, pone en descubierto que las empresas están priorizando la calidad y la ubicación; incluso mayor rigidez por parte de los propietarios para ajustar los precios a la baja.

Panorama regional
Se observa un moderado aumento en los precios de alquiler a lo largo de toda región, con un incremento de 3,2% respecto del 4T 2015. Del total de las 11 principales ciudades, siete de ellas mostraron tendencia al alza.

A pesar de la depreciación de la moneda en Brasil, las ciudades de San Pablo y Río de Janeiro lideran los incrementos de rentas con 12,1% y 10,5% respecto del 4T 2015. Asimismo, dichas ciudades encabezan la lista de precios de la región. Por otro lado, las variaciones en precios de Buenos Aires, Santiago y Caracas fueron de tan sólo un dígito.

Las ciudades con precio más competitivos son Lima y todos los mercados de México: Guadalajara, México DF y Monterrey.

Copyright - Derechos Reservados
31 JUL 2016

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Copyright © - Todos los derechos reservados Producido por Fernando Romero