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LOGÍSTICA

Entrevista a referentes del sector logístico

En la presente nota, rescatamos los puntos más importantes del informe de Cushman & Wakefield El Mercado de los Inmuebles para Uso Logístico. En el mismo se resume la visión de los líderes del mercado: Eduardo Bastitta (Plaza Logística), Herman Faigenbaum (Cushman), Pablo Fernando López (Exo Logística), Marcelo Morandini (Director de Logística de Unilever), y Jorge Tesler (Director Ejecutivo de TGI Argentina).

Centros de Distribución - Comprar o alquilar, esa es la cuestión
Marcelo Morandini de Unilever explica que, desde el punto de vista logístico, hay que considerar la localización, el perfil del propietario del inmueble, y los riesgos de la construcción. ‘Hay dos condiciones con las que es posible minimizar el riesgo: la primera es condicionar la venta del centro de distribución que se alquila al propietario. La segunda es poner una opción de compra’.
Tesler (TGI) sostiene que no pasa por quién es el dueño de la propiedad, pero sí importa la decisión de hacerse cargo de la operación logística, o recurrir a un operador logístico. Tesler sostiene que ‘hay que separar la operación logística del negocio de Real Estate’. ‘no es ese el área donde habría que hacer la inversión’.
Pablo López (Exo Logística) recomienda no invertir en el inmueble sino alquilar. ‘Hay que invertir en el core del negocio, en el proceso productivo, en el desarrollo del producto y del mercado, pero no en el movimiento físico’.

Sobre la oferta de espacio hacia los clientes
Eduardo Bastitta (Plaza Logística) afirmaba: ‘cuando el cliente es estratégico y optó por nuestro predio, tenemos un nivel de flexibilidad para ofrecer crecimiento y valor que no tiene otro operador, y el cliente rápidamente encuentra ese beneficio’. Bastitta agregaba, que no es fácil medir la rentabilidad del negocio inmobiliario en Argentina. Para el titular de Plaza Logística, no queda más espacio para desarrollar grandes plantas o grandes parques en zonas a menos de 40 km del eje de la ciudad. Lo que hay es malo: tierras bajas o con malos accesos, con mala infraestructura o demasiado urbanizadas y sin zonificación industrial, lo que significa que los nuevos desarrollos se darán en ubicaciones y zonas más alejadas.
Jorge Tesler afirmaba: ‘hay un problema de madurez del mercado y un problema de oferta: no hay desarrolladores especializados en Real Estate logístico’.

El tamaño óptimo de los centros de distribución
Tesler (TGI) reconoce que tener un centro de distribución de gran tamaño es bueno, pero hasta un punto en el cual se pierde el control, se pierde sinergia y la curva de rendimientos decrecientes se vuelve hacia atrás. 
Morandini (Unilever) relativiza el tema del tamaño: ‘depende de la logística interna, de los  servicios y hay un riesgo de la operación misma, ya sea propia o de un operador logístico’.
Eduardo Bastitta (Plaza Logística): ‘la medida que debe tener un parque es entre 15 y 25Has; si nos pasamos de ahí, empezamos a generar ineficiencias. Si tuviera un predio muy bueno de 50 hectáreas, haría dos parques en lugar de uno’.

El timming para tomar decisiones respecto a un cambio
Jorge Tesler (TGI) sostiene que ‘la gente, mientras pueda postergar la decisión sin que le llegue la soga al cuello, lo hace. Las compañías que tienen recursos propios se organizan y saben que eso tiene un costo. Las que no, tratan de dilatar la decisión hasta que ven que ya no tienen más capacidad’.

Datos de mercado
Tomando en cuenta los depósitos mayores a 5.000m2 en la Región Metropolitana de Buenos Aires, destinados a alquiler, hay 1.118.000m2, de los cuales, 200.000m2 se han incorporado en los últimos 2 años. El mercado tiene una vacancia actual del 4,8%, y un valor de alquiler promedio de USD 7,7/m2/mes. El 40% del mercado está en los depósitos de entre 10.000 – 20.000m2.

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02 DIC 2013

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