Recibí GRATIS el News
HOTELES| TURISMO

Sinergia entre hoteles y Real Estate

EXPO REAL ESTATE 2011
A continuación de la charla de Sergio Berensztein de Poliarquía, llegó la hora de tocar el tema ‘Hoteles y Real Estate’ el cual fue coordinado por  Arturo García Rosa (AGR), chairman de HVS South America. García Rosa adelantó los temas que se iban a tratar: ¿cómo invertir en hoteles?, ¿cómo hacerlo desde la posición de desarrolladores inmobiliarios?, el ‘valor agregado’ en los proyectos mixtos, los ‘condo hoteles’ y los aspectos de gerenciamiento.

Como introducción, AGR mostró imágenes del mercado hotelero regional, particularmente proyectos mixtos: Territoria 3000 donde funciona el hotel ‘W’ (ver render) en Santiago de Chile; Costanera Center en Santiago de Chile (ver render); el Hyatt en Larcomar, Lima; Parque El Golf, en Lima; un nuevo condo hotel del Hilton en Bogotá; y los ejemplos de Puerto Madero: Faena Hotel & Universe, St Regis (Raghsa), el nuevo Hotel Alvear (ver render), y Madero Harbour.

García Rosa se mostró optimista respecto a las proyecciones de crecimiento para Argentina y la región.  Comentó que se esperan 10 millones de turistas para 2020, donde ‘habrá que estar preparados para acompañar ese crecimiento con nueva infraestructura hotelera’.

Eduardo Rodríguez Suárez (ERS), gerente de desarrollo e inversión de ACCOR para Argentina, Paraguay y Uruguay, brindó detalles del crecimiento de la compañía en la región (168 hoteles, 145 en Brasil)., y en particular en Argentina desde el 2001 (con las marcas Ibis, Sofitel, entre otras). A nivel mundial, la compañía tiene más de 500.000 habitaciones. En Argentina hay operando 7 hoteles de la cadena, 2 en ejecución, y 9 en etapa de proyecto.
Rodríguez Suárez explicó que la cadena analiza ‘ciudades secundarias’ de más de 150.000hab e intenso flujo de negocios. Enumeró los destinos de negocios más importantes: Buenos Aires (CABA), Córdoba, Rosario, Mendoza, Tucumán, y Neuquén; y los destinos turísticos más importantes: Cataratas del Iguazú, Bariloche, Ushuaia, Salta, Mendoza, Mar del Plata, y Calafate. Explicó que ‘no siempre se busca la renta más alta, a veces lo importante es tener prevista la salida del negocio, y afrontar los ciclos económicos que suben y bajan’.

Sobre la incorporación de un hotel a un proyecto de usos mixtos, ERS aseguró que el valor de venta y de alquileres de los espacios de retail, oficinas, y residencia, aumenta; y que el mismo hotel puede elevar sus tarifas y ocupación. Mostró algunos ejemplos de proyectos hoteleros incorporados a desarrollos mixtos: el Novotel formando parte del proyecto Paddington Central, en Londres; otro proyecto mixto en Salvador de Bahía, Brasil, donde conviven un Ibis de 276 hab con un Novotel de 192hab, oficinas, centro de salud, retail, y parking (apertura 2do sem 2013).

Marcelo Macagno, director y accionista de Innvest Developments SA, comenzó su exposición remarcando que ‘el crecimiento del turismo en nuestro país es estructural, y esto se debe entre otros factores, que Argentina es un lugar seguro, atractivo por el nivel sociocultural de su población y es elegido no sólo porque es barato’. ‘En esta última década Buenos Aires se instaló como un destino top ten para negocios’. Macagno subrayó que el crecimiento del turismo en nuestro país se puede verificar por cantidad de visitas, nivel de gasto diario, y tiempo de estadía promedio. ‘Hay espacio para crecer de manera significativa, sólo hay que tener en cuenta que Argentina tiene un techo de tarifas que no permite desarrollar hoteles de gran lujo’.

Las cadenas hoteleras
internacionales tienen ventaja sobre las nacionales por su cobertura geográfica, su Central de Reservas (web, call centers, y programas de fidelidad). En general no invierten en la propiedad; sino que firman 2 tipos de contratos: franquicias (uso de la marca, pero el propietario opera el hotel con personal propio), o management (la cadena opera, administra y comercializa las habitaciones del hotel).

Macagno luego repasó cuáles son los hoteles de la cadena que a nivel local, se han instalado en urbanizaciones countries, totalizando una inversión de USD 175M: 1) Intercontinental Nordelta Tigre Buenos Aires Hotel, Residences & Spa (ver renders); 2) Crowne Plaza at Greenville Polo & Resort (ver website), vecino del country Abril, donde los dueños de lotes podrán utilizar los servicios del hotel; 3) el Crowne Plaza San Eliseo Golf, Spa & Convention Hotel (ver website), y 4) Sofitel La Reserva Cardales (ver website).

Branded Residences: Hotel + Condos, Lofts & Studios. En el Hotel, el Propietario realiza la inversión hasta la apertura, mientras la Cadena realiza la explotación del hotel. La Cadena, luego de afrontar todos los costos y pagar sus fees, deposita en la cuenta del Propietario el resultado neto de la operación. El Propietario puede auditar las cuentas del Hotel. En las unidades residenciales, el Propietario construye departamentos (con servicios de hotelería) a ser comercializados entre clientes finales. Con el pago de expensas por parte de los compradores de unidades, bajan los costos fijos del hotel. El comprador de las unidades obtiene una buena renta al sumarla a la oferta hotelera. Las unidades tienen un precio de venta mayor al del mercado, por estar incluidas dentro de estos complejos.

Francisco Cefalu, Director de Desarrollo para Sudamérica de Hilton Worldwide, repasó primero algunas cifras que muestran a Hilton como la cadena hotelera con crecimiento más rápido a nivel mundial: más de 3700 hoteles  (en 81 países), con más de 590.000 habitaciones, y 800 hoteles en construcción.

Contratos de Administración (management agreement): gestión hotelera directa de la cadena Hilton, ideal para desarrolladores / inversores que no tienen experiencia hotelera. ‘Para hoteles de más de 100 habitaciones, no hay inversión directa de Hilton, pero podemos presentar su proyecto a nuestros socios argentinos e internacionales’.
Contratos de Franquicia (franchising agreement): el hotel es gestionado por un tercero (developer) con experiencia en hotelería, pero que puede usar la marca y el motor comercial de Hilton. En particular las marcas midscale y económicas se adaptan a este tipo de contratos (Hilton Garden Inn y Hampton by Hilton).

Patricio Fuks, presidente de Fën Hoteles, contó rápidamente la historia y evolución de esta cadena de hoteles (nacional), que comenzó ‘alquilando hoteles’ por limitaciones de capital, y que apuntó directamente al segmento de 4 estrellas.

Comenzamos en la época de crisis, cuando había que bajar tarifas para adaptarnos a la nueva realidad, y esa flexibilidad que no tuvieron las grandes cadenas, fue nuestro primer factor de diferenciación’. Además, explicó Fuks que la empresa nació del lado del inversor, que no son fondos ni bancos, sino inversores reales de carne y hueso. ‘Pensamos que el secreto era crecer…, primero hacer que la pelota fuera grande para luego poder manejarla’.
 
Luego nos dimos cuenta que la tendencia en el mundo era poner el acento en la ‘D’ (Design), para lo cual creamos la cadena ‘Esplendor’, que se expandió a nivel local y regional’ (esta semana se inauguró uno en Mendoza - ver website). La empresa compró la colección de cuadros de Marengo para ambientar los hoteles.

Fuks completó su exposición dando detalles sobre el crecimiento de la marca Dazzler en la región, los contratos de Franchising & Management firmados con importantes developers, y mostrando los planes de expansión de la cadena: ‘nos interesa crecer en la región, en Brasil, pero miramos con atención al continente africano para seguir apostando al crecimiento de la compañía’.

Sobre los usos mixtos, Fuks señaló que ‘no estamos tan seguros de la sinergia de las residencias con el hotel, particularmente en el mercado local, fundamentalmente por razones culturales’.

Osvaldo Chudnobsky, Director de Desarrollos para Sudamérica de Grupo Posadas, expuso su visión conceptual sobre los usos mixtos, desde la óptica del mercado.

El hotel: ‘El hotel ayuda a poner la marca de todo el emprendimiento’, y citó el caso del hotel W en Santiago de Chile. ‘El hotel es un edificio con vida, y no para, sigue con vida las 24hs, algo importantísimo para un desarrollo mixto’.
Las oficinas: ‘son un generador de demanda directo, inmediato, permanente’. ‘Muchas veces el usuario se queda en el hotel’.
Shopping Centers: aportan atracción y se benefician con los huéspedes del hotel.
Residencias: generan demanda (menos) y consumo para los hoteles.

Lo más importante: los proyectos de usos mixtos son más divertidos’.

Desde la óptica del inversor, ‘no hay que olvidar que el hotel es el formato más caro, con equipamiento y personal también caros’. ‘Es un negocio vivo que necesita se lo gestione’.
Rentabilidad: ‘En Chile y Argentina los inversores esperan un mínimo del 8% anual, en Brasil un poco más’ (12%). En el caso de los proyectos mixtos, la rentabilidad del hotel aumenta, y bajan los riesgos. Además, el hotel tiene un rol estratégico dentro del proyecto. ‘El developer tiene que amigarse con el hotel y encontrar una fórmula exitosa’. Explicó Chudnobsky que los formatos adyacentes también mejoran la competitividad con la presencia del hotel.

Grupo Posadas: Chudnobsky mostró los diferentes formatos de los 109 hotels del grupo. Las más conocidas ‘Caesar’s Park’ (ver website), y ‘Caesar’s Business’ (ver website del CB de Santiago). El caso de la marca económica ‘One’ está obligada a meterse en proyectos mixtos.
‘El 70% de los proyectos hoteleros de Grupo Posadas son de usos mixtos’, comentaba Chudnobsky.

Ejemplos: Faria Lima en San Pablo (ver foto), complementado con oficinas y un gran local de Reebok; un Caesar’s Park en el aeropuerto de San Pablo; el ejemplo del CB en Santiago (ver foto) combinado con una clínica; el caso del CB en combinación con el formato One, que se construiría en Pilar (ver render), y otro ubicado en el Village Lujan Mall.

Copyright - Derechos Reservados
04 SEP 2011

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Copyright © - Todos los derechos reservados Producido por Fernando Romero