EXPO REAL ESTATE 2009
Arturo García Rosa (HVS Internacional)

Diferentes segmentos

● La crisis impactó fuertemente en el segmento de lujo, pero no tanto en los segmentos económicos.
● Analizando el RevPar (indicador que combina vacancia/tarifas) de los últimos meses, cayó un 30%, por la crisis internacional, agravada por la gripe porcina. Los brasileños se quedaron en sus asas, y no visitaron como otros años los centros de esquí de Argentina y Chile.

Sector noble

● ‘El turismo tuvo muy pocas crisis, siempre fueron muy cortas y de bajo impacto’.
● ‘Pase lo que pase necesitamos viajar por temas de negocios y para pasar nuestro tiempo libre’.

Argentina en relación al mundo

● Para ser un ‘gran jugador’ hay que tener 10-15 millones de turistas por año. Argentina aspira a llegar en los próximos años a 5 millones. Está segunda en Latinoamérica, detrás de Brasil.
● Del 2002 al 2008 crecimos 77% en captación de turistas, luego caímos un 13%. La caída de ingreso de divisas con la crisis fue mayor: 21,3%.
● Recién ahora se comienza a ver un ‘rebote’ en el segmento leisure.
● ‘Mi pronóstico es que a fin de año dejaremos de caer, y la recuperación claramente se percibirá a fines de 2010’. 

Nuevas categorías, formatos, y tipo de propiedades
● Condo Hotel, como una nueva forma de financiar los proyectos.
● Branded Residences: el hotel es el ancla, y con él le doy la marca a las residencias.
● Residencias como proyecto mixto: forman parte del complejo y aprovechan el prestigio de la cadena.
● Fractional: ‘es lo que se viene…’ Comenzó en el ’95 en EEUU y Canadá en los centros de esquí. La propiedad se comparte entre 4-6-12 compradores, que son copropietarios de cada unidad, y pueden usar el inmueble algunas semanas al año. Ya existen cadenas de intercambio. Es una forma práctica de tener la segunda residencia.

Nuevas tendencias

● 3-4 estrellas (selected services) tienen una potencialidad enorme en nuestro país. Tienen niveles de retorno muy sorprendentes.
● Condo hoteles, cada vez se habla más.
● Mixed use: ‘estamos trabajando en varios proyectos a nivel de estudio de factibilidad, masterplan, etc; pero todavía no arrancan’.

EXPO REAL ESTATE 2009
Ramiro Juliá (Taurus Americas)

●’Ser parte del Futuro’. Ramiro Juliá comentó los avances del Parque Austral, e invitó a los desarrollistas presentes en el Congreso a conocer el proyecto y desarrollar negocios inmobiliarios en el Parque, haciendo sinergia con la Universidad (Austral, IAE), y aprovechando los beneficios impositivos del gobierno provincial.
●’’La importancia pasa por el capital intelectual’.
●’’Taurus está desarrollando y administrando proyectos en el mundo por USD 3000M’.
●’Ya se han invertido en el Parque Austral USD 12M, y se han ejecutado 9000m2.
●’El proyecto está preparado para albergar usos de oficinas, se está analizando un hotel con el asesoramiento de HVS, un centro de convenciones, proyectos de retail y residencias; bajo el formato de ‘alquiler de tierras’.

EXPO REAL ESTATE 2009
Herman Faigenbaum (Cushman & Wakefield)

El mercado de oficinas, a grandes rasgos
 
● ‘El mercado de oficinas es el referente por excelencia de los mercados de renta’.
● Es un mercado relativamente pequeño, lo podemos medir (‘tenemos relevado edificio por edificio del segmento clase A’).
● Faigenbaum presentó los diferentes mercados en Capital (Microcentro, Catalinas, Puerto Madero, Plaza San Martín, etc.), y los nuevos mercados en formación, sobre Av. del Libertador, Panamericana.
● A grandes rasgos, se puede decir que Buenos Aires tiene aprox 2 millones de m2, y que el mercado se distribuye 19% clase A, 34% clase B, y 47% clase C.
● Buenos Aires es la única ciudad en Argentina que tiene un mercado de oficinas claramente consolidado, y presenta un potencial de crecimiento enorme.
● ‘Estructuralmente, el mercado de oficinas está subofertado en Buenos Aires’. Hay 0,08m2 of/hab, versus 0,30m2 of/hab en San Pablo, y 0,16m2/hab en México DF.

Indicadores relacionados

● Podemos seguir la evolución del mercado de oficinas a través de diferentes indicadores que tienen una directa correlación: PBI, tipo de cambio.
● El mercado de oficinas es un buen indicador para ver la inversión de pargo plazo, y también muestra la estructura del mercado crediticio.
● El crecimiento del mercado de oficinas también refleja la confianza empresarial y la seguridad jurídica.

Los ciclos y la rentabilidad - Perspectivas

● Faigenbaum mostró algunos gráficos de vacancia, absorción, y la evolución del mercado de oficinas del ’90 a esta parte.
● La rentabilidad (cap rate) en los últimos años tuvo sus movimientos, pero se sitúa en el orden del 11% en la actualidad.
● Hay nuevas zonas que se están explorando (ej. Chacarita) para nuevos desarrollos corporativos.
● En edificios existentes hay muchos queriendo comprar, pero los propietarios defienden fuertemente los precios, por eso son pocas las transacciones que se cierran. ‘Hay que ver los valores de reposición’,

EXPO REAL ESTATE 2009
Patricio Fuks (Fën Hoteles)

Fuks trató el tema ’Cómo crear una marca hotelera desde cero’.
Las marcas creadas por Fuks: Dazzler y Esplendor.

● ’No teníamos plata para desarrollar o construir hoteles, por eso para comenzar con nuestra cadena decidimos alquilarlos’.
● Fuks aprovechó la experiencia que tenía en hotelería, y en empresas de publicidad, para crear una marca, generar ventajas competitivas y eficiencia en la operación.
● ’Buscamos un estudio de arquitectura que se identificara con nuestra filosofía, y que pudiera darle una línea, un hilo conductor al diseño de nuestros hoteles’.
● Dazzler aprovechó muy bien a las agencias de viajes mayoristas como canal de ventas.
● Eligió el segmento 4 estrellas que tiene una carga de costos fijos menos pesada, y se adapta mejor a los tiempos de crisis.
● La cadena ya se expandió a Paraguay, tiene un ambicioso proyecto en Ciudad de Panamá, y piensa avanzar en el resto de la región.
● Condo Hotel: ‘buscamos un modelo que haga foco en la renta para el inversor’.
● Para el fin de este año, Fën Hoteles estará operando 19 establecimientos.