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HOTELES| LEGALES| MANAGEMENT

Cuestiones a considerar para la inversión en condo-hoteles

Generalmente, el negocio que tiene en mente el inversor es distinto del previsto por el operador

Por Pedro Nicholson
Socio a cargo del Departamento de
Real Estate e Inversiones Hoteleras
Estudio Beccar Varela
pnicholson@ebv.com.ar
www.ebv.com.ar

Es sabido que el dueño de un hotel en muchas ocasiones no es quien lo opera.  En efecto, frecuentemente es una cadena hotelera quien opera el hotel, bajo los términos de un contrato de operación o “management”.   Este tipo de contratos es medular en la relación entre el inversor (dueño del inmueble) y el operador, ya que regula relaciones muy complejas que duran literalmente años, en un negocio de por sí dificultoso.

Lo notable del caso es que prácticamente por definición, el negocio que tiene en mente el inversor es distinto del previsto por el operador. Es así que el plan de negocios que tiene el dueño del hotel en ocasiones es difícil de conciliar con los intereses del manager.

Esta situación se torna crítica en aquellos proyectos en los que el propietario del hotel no es uno solo sino que son varios, ya que estos “varios inversores” pueden tener distintos motivos para invertir (un inversor suele no saber cuál es la razón que lleva “al resto” de los inversores a participar del proyecto), con lo que podemos encontrar una multiplicidad de intereses distintos donde en teoría no debería haberla.  Así, por un lado podemos tener inversores con variados intereses, y por el otro, un operador con un objetivo distinto de esos varios dueños.  Y todos ellos confluyen en el hotel, traídos de la mano por un desarrollador, que es de esperar haya planificado este cuadro cuidadosamente.

El origen de esta situación está dado por la ausencia de crédito que lleva a los desarrolladores a buscar distintas alternativas para financiar sus proyectos hoteleros.  Y una de las opciones que se está viendo con mayor frecuencia en el mercado es la de la preventa en pozo de las habitaciones del hotel, bajo la forma de “condo-hotel” o figuras similares.

En los proyectos de condo-hotel los inversores participan de un negocio hotelero, donde el desarrollador-vendedor, ya negoció el contrato de “management” con la cadena hotelera.  Es decir, el inversor adquiere su habitación y “adhiere” al conjunto de contratos ya negociados previamente por el desarrollador.  Es decir, el inversor participa de un negocio “ya cerrado”.

Teniendo presente todo lo descripto a esta altura, resulta absolutamente recomendable que, previo a decidir su participación en el proyecto, el inversor conozca acabadamente el negocio en el cual está participando.  Entre otros aspectos, el inversor deberá prever que:

? El negocio al que está entrando esté cuidadosamente regulado y estructurado teniendo presente la coexistencia de múltiples y diversos intereses que convergen en el hotel (los de los varios inversores y los del operador);
? La cadena hotelera sea la correcta para la consecución del plan de negocios del inversor;
? La rentabilidad del negocio es en general ponderada por el desarrollador previendo el éxito del proyecto (lo que puede o no ocurrir);
? Hasta que se logre el equilibrio del hotel (un año aproximadamente y dependiendo del proyecto), el inversor seguramente tendrá que financiar su operación y mantenimiento;
? Su inversión debería estar supeditada a que el proyecto sea viable financieramente (es decir, que el resto de las unidades también se hayan colocado). Esto podría instrumentarse por medio de una reserva ad referéndum o documento de alcance similar.

En todos estos aspectos del negocio, la mayor responsabilidad le cabe al desarrollador, puesto que es quien organiza el negocio e invita a los inversores a participar.   Pero el inversor también debe tomar sus recaudos, ya que el negocio hotelero es un negocio complejo que deberá conocer profundamente para evitar que su inversión le termine quitando el sueño.

Es grande entonces la responsabilidad del desarrollador de dejar sentadas las bases de un negocio correctamente estructurado, cumpliendo además con el deber de brindar información adecuada a los inversores.  En efecto, su responsabilidad es mayor aún si se tiene presente que mientras el negocio del desarrollador es de “venta” (vende y termina su participación en el proyecto), el del inversor es de “renta”, es decir, “se queda en el negocio” (compra una habitación para obtener una rentabilidad, basado en la “operación” de la cadena hotelera contratada).  El mayor responsable en concertar esos intereses tan diversos es pues, el desarrollador, pero el resto de los participantes no se debe desentender.

El negocio hotelero se encuentra en gran expansión y depende de todos los actores involucrados que ese crecimiento no se detenga.  El efecto multiplicador negativo de un mal negocio es mayor que el positivo de un buen negocio.  Eso, sin lugar a dudas, impacta en el mercado.  Es por esto que es absolutamente recomendable aumentar la sofisticación de los inversores y remarcar la responsabilidad de los desarrolladores, porque sólo la propagación de negocios exitosos hará que el negocio hotelero efectivamente tenga la expansión deseada. 

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17 DIC 2009
Copyright © - Todos los derechos reservados Producido por Fernando Romero