En el ambiente inmobiliario, nos ha tocado estar en reuniones donde se habla de ‘rentabilidad’, ‘costo del terreno’, y ‘costo del m2’; pero cada uno tiene en su cabeza números diferentes. Luciana Tarnoski, miembro de Ernst &Young Real Estate Group América Latina; nos hizo llegar un paper que pone sobre la mesa cada uno de los conceptos, y sugiere, que a la hora de armar negocios inmobiliarios ‘hablemos el mismo idioma’.

Incidencia del Terreno

Uno de los conceptos más escuchados, y uno de los primeros que se discute al iniciar un proyecto. Según Tarnoski, la diferente interpretación de las partes, puede hacer que la incidencia tenga variaciones (en más o en menos) de un 50%. Para comprobar esta realidad, sugiere consultar a cualquier broker inmobiliario, inversor, constructor, arquitecto o desarrollista. ‘Seguramente se obtendrán las siguientes respuestas’:

● Precio terreno / Superficie construible
● Precio terreno / Superficie vendible
● Precio terreno / Costo de construcción
● Precio terreno / Ventas totales proyectadas

Agregaba Tarrnoski: ‘todas las opciones anteriores son correctas, siempre y cuando las partes se hayan puesto previamente de acuerdo en una de las acepciones enumeradas’. Hay que aclarar también, si en las opciones anteriores se incluyen o no las cocheras.
 
Costo de Construcción

Respecto al Costo de Construcción, las interpretaciones varían dependiendo del interlocutor.

● Referida exclusivamente a la construcción sin considerar gastos
● Considerando gastos directos
● Referida a la superficie vendible (propia / total)
● Referida a la superficie construida
● Considerando la construcción de cocheras

Otro punto importante para aclarar: si incluye o no el IVA (21% ó 10,5% dependiendo el caso).
 
TIR vs. Índice de Rentabilidad

Según Tarnoski, la famosa TIR (Tasa Interna de Retorno) ‘es la herramienta más útil cuando se trata de comparar inversiones bursátiles, bonos y commodities, para los cuales la entrada y salida del mercado no está restringida por el ciclo del negocio y en donde las cantidades se fraccionan a voluntad del inversor’. Se advierte que para el análisis de inversiones inmobiliarias, la herramienta ‘puede aportar más confusión, que claridad en el análisis’.

Tarnoski recomienda utilizar el Índice de Rentabilidad, complementado por el cálculo del período de recupero, y ajustado por costo de capital.

Reflexión: ‘un desarrollador responsable debería tener disponibles los recursos necesarios para hacer frente a los compromisos, independientemente de la preventa lograda. Muchas veces se calcula el TIR para 2 escenarios, pero se exhibe el primero…

a) Considerando exclusivamente los ingresos y desembolsos de caja.
b) Considerando la inmovilización de fondos para no afectar la marcha del proyecto para el supuesto de no cumplirse con las expectativas iniciales.

’La gran aceptación de la TIR en el mundo de los negocios y en los programas de las universidades se debió en parte a la cultura Madoff de hacer participar a la gente común de algo más divertido que la ruleta’.