Por Jorge Brugo
Get Real Estate
Presidente

Los ciclos inmobiliarios debieran estar sustentados por el principal disparador de la demanda que es el crecimiento demográfico, ya sea vegetativo o por inmigración. La ciudad de Miami experimentó una fuerte inmigración en los ‘90 a raíz en parte por las inversiones de infraestructura que se realizaron en la ciudad, que la convirtieron en una metrópolis: expansión del aeropuerto, construcción de autopistas, museos, centros de espectáculos, mejoramiento de las playas, renovación urbana, etc. Este disparador inducido por una ciudad emergiendo con grandes y nuevos atractivos inicio un ciclo ascendente. 

El efecto de la especulación

● Dado que los bienes raíces son también un negocio, la ‘demanda especulativa’ que sólo buscaba hacer una ganancia rápida, entrando en pozo y saliendo en la entrega, sumó una presión ficticia a la ‘demanda real de usuarios finales’, incentivando una subida general de precios.
● La suba de precios tentó a nuevos desarrolladores que veían una demanda sin límites.
● Los bancos apoyaron vía financiamiento esta demanda semi artificial inyectando más capital.
● Los constructores, desbordados por los pedidos de nuevos edificios, subían los costos para también beneficiarse, al igual que los productores de concreto, acero y el resto de las materias primas.
● Los precios escalaron a porcentajes de 2 digitos anuales promediando 12% a 15%, llegando en los años finales al 25%, cuando la economía solo crecía al 3 o al 4%, algo insostenible en el largo plazo. ¿Por qué? Porque los salarios se incrementaban a ese mismo 4% de ajuste de precios, pero cada vez se abría más la brecha y la capacidad de compra de los usuarios.
● Cuando un crecimiento de 2 dígitos porcentuales se calcula en forma compuesta en una década y los salarios suben a la tercera parte, quiere decir que por el mismo dinero se puede comprar la mitad o un tercio de lo que se compraba antes. En un punto se hizo insostenible y la burbuja especulativa hizo que el sistema colapse.

En la actualidad, el proceso inverso

● Se están sincerando los precios ficticios y volviendo al nivel al cual debieran haber crecido si no hubiera habido demanda especulativa. Pero la crisis fue de tal magnitud y la iliquidez tal, que estos inventarios han quedado inmóviles por un par de años.
● Los dueños originales dieron batalla, pero perdieron sus propiedades ante los bancos tenedores de hipotecas. Como los bancos están en el negocio de prestar dinero y no de administrar propiedades y como sus préstamos ascendían a un porcentual del costo, han bajado los precios para limpiar sus inventarios, más allá del costo de reposición.
● Los precios se han pasado del otro lado, por la falta de liquidez en el mercado, alcanzando niveles de los años ‘80.
● No cabe duda que en el mediano plazo volverán a crecer, en cuanto la oferta se absorba y vuelva a haber presión de demanda genuina por crecimiento demográfico. Y allí comenzara el ciclo nuevamente. Como la historia sin fin...
 
‘Por ello si el objetivo es invertir en inmuebles para ganar es clave saber leer los ciclos’.