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INTERNACIONAL| EMPRESAS

La visita ilustre de Jorge Pérez

EXPO REAL ESTATE 2015
Estuvimos escuchando al magnate Jorge Pérez, fundador de The Related Group, empresa que construyó 50 torres de condominios en el sur de la Florida, Fort Myers y Las Vegas, estuvo presente en la ‘Expo’, y brindó una conferencia magistral en el día de cierre del evento. Damián Tabakman lo entrevistó y ‘sacó jugo’ a su visita.

¿Es el momento para invertir en Miami o es un poco tarde?
‘Es casi imposible predecir un mercado internacional. Pensemos que el 80% de las ventas de departamentos proviene de clientes extranjeros y el 20% de clientes locales. En otras ciudades de EEUU (a excepción de New York), la proporción es exactamente al revés. Es casi imposible predecir la demanda en estas circunstancias’.
Pérez comentaba que los estudios de mercado en otras ciudades se basan en estadísticas demográficas (‘la formación familiar’), niveles de ingreso; lo que permite estimar la demanda para diferentes tipos de producto,  pero esto es imposible de realizar en Miami. Para estudiar la demanda de Miami hay que estudiar el mundo. Cuando una economía comienza a flaquear, los habitantes de ese país buscan a Miami porque lo ven como un refugio seguro para su inversión.
‘Creo que estamos en un punto medio de la montaña rusa (los ciclos duran 4 años) es un mercado que se ha moderado (tranquilizado) sube y baja, pero en promedio termina subiendo’.
Jorge Pérez agregó una recomendación: ‘no es tan importante en qué momento compras, en todo caso compra una muy buena propiedad en una muy buena ubicación, porque históricamente las propiedades han subido más que el resto de la economía’.
‘Casi no tenemos más tierra bien ubicada en Miami, de un lado el mar, del otro los Everglades’.

¿Cómo están los precios en Miami respecto a otras ciudades grandes?
Comentaba Pérez, que Miami es la 6ta ciudad preferida en el mundo para invertir. El precio por m2 en Miami es uno de los más bajos entre las Top 30 ciudades del mercado internacional. ‘Nos queda muchísimo más para crecer. No tiene lógica que los precios de departamentos en Brickell Ave (que es nuestra 5th Ave) tenga precios inferiores a Río de Janeiro o San Pablo’ .

¿Cómo puede afectar una suba en las tasas de interés en EEUU?
‘La suba de las tasas de interés ha impactado más en los mercados de equity (empresas que cotizan en bolsa) que al mercado de real estate’.
Explicó que Miami está en un nivel de créditos hipotecarios extremadamente bajos. Los préstamos hipotecarios se realizan con tasas del 3-4%.
‘La economía de EEUU está fuerte comparada con los países más desarrollados del mundo,  Alemania ha bajado su ritmo de crecimiento, China ha bajado, Brasil está con crecimiento negativo, Rusia está desbaratada…’ Pronosticó un crecimiento estable de la economía americana para los próximos años del 2-3% anual.

¿Ha habido cambios en la manera de estructurar los proyectos inmobiliarios?
‘Nosotros aprendimos mucho de Sudamérica en este sentido’.
En la actualidad, casi todos los constructores están pidiendo el 50%, entre la fecha de la firma del contrato y la terminación de la última losa del edificio’.
Explicó que esta modalidad le da mucha mayor seguridad y solidez al sistema, frente a eventuales amenazas de crisis en un futuro. ‘En la última crisis teníamos USD 2.000M en préstamos, esto no nos pasa en la actualidad’.

¿Cómo diferenciarse en un mercado tan competitivo?
En momentos de boom, todo se vende, hasta el malo, pero llega un momento que el comprador se vuelve más exigente, más selectivo, empieza a pensar más…
The Related ha desarrollado 80.000 unidades y nunca ha fallado en la entrega de una unidad. ‘Nuestra compañía de desarrollos es la más grande de Miami, y somos la empresa de multifamily más grande de EEUU. A los desarrolladores ‘top’ les está yendo bien, pero aquellos que tienen proyectos en la periferia les están empezando a ir mal’.
Explicó cómo le llega a todos los segmentos con 3 clases de producto diferentes:
1) Super Lujo: se venden a personas muy ricas (USD 5M), casi siempre en la playa o en la bahía, unidades grandes 250m2 que llegan hasta a 1500 m2 la unidad. Los precios pueden llegar a USD 40-50M en casos especiales. Ej. Proyecto Armani diseñado por César Pelli. En este edificio se han invertido millones de dólares en arte (‘museum quality art’), para gente que está dispuesta a pagar lo mejor.
2) Mercado tradicional: en este segmento ha invertido mucho el argentino, el colombiano. Son
unidades que se venden de USD 500.000 a USD 1M en áreas urbanas (Midtown). Es una zona de clase media alta, al lado del Design Disctrict. Las unidades van de 80m2 a 100m2, lo compran para ellos pero muchas veces lo alquilan.
¿Qué piensa ese inversor extranjero que llega a EEUU? Si llega y quiere invertir en un banco (‘short-term’) le dan 0.8% anual, y 1,2% si lo pone a 5 años. En cambio si alquila a USD 3/sqf se termina obteniendo una rentabilidad del 3% anual, y a los 5 años puede acumular un 5-6% adicional. Proyecto ejemplo en este grupo: Hyde Midtown. Tengamos en cuenta que el mercado residencial de Miami tiene una occupancy del 96.5%.
3) Resort Condominiums: ‘a este producto lo hicimos porque nos encontramos con gente que nos decía que si lo compro y alquilo no lo puedo usar’. Son deptos amueblados en la playa, que son gerenciados por un operador hotelero, se alquila por día, semana. ‘Es el mejor de los 2 mundos’, decía Pérez. Está 60% reservado. En este grupo estamos por lanzar el proyecto Hyde Beach. Es un producto que armamos y descubrimos gracias a las encuestas que realizamos permanentemente.

¿Qué envergadura tienen los argentinos que construyen en Miami?
‘Los argentinos tienen mucha afinidad con Miami, la mitad de los restaurantes italianos son argentinos. A los argentinos les encanta la playa’.
Comentó que en estos últimos meses, el terreno más caro fue comprado por un argentino (USD 110M el acre).
Faena, Constantini y Grosskopf, la familia Melo, están muy activos en el mercado’.
‘En Miami se observa un gran respeto al desarrollador y al sector privado, siendo que EEUU es el país de los emprendedores’.
Al finalizar comentó sobre los proyectos que están desarrollando fuera de EEUU: ‘en India, Brasil, Panamá, y México nos ha ido muy bien’.
‘Tenemos la ilusión de desarrollar un proyecto icónico en Buenos Aires, no lo haríamos sin un socio fuerte, con el mismo pensamiento, con un nivel inigualable’.

¿Cuáles son los tips básicos para hacer crecer una compañía de real estate?
‘El negocio de real estate es relativamente fácil, no estamos construyendo submarinos nucleares’.
‘Pero lo fácil a veces se transforma en difícil’
‘Lo primero que necesitamos en real estate es conocer al mercado, analizar quién va a comprar qué’.
‘En segundo lugar tenemos que enfocarnos en el detalle, al terminar nuestros edificios tenemos un equipo que se encarga de todas las terminaciones’
‘Por último, nuestro plantel profesional participa de las ganancias de la compañía, tengo muchos millonarios en mi empresa’
.
Estamos haciendo 81 proyectos actualmente, esto no sería posible sin tener una gran confianza dentro de la compañía, y esto se logra protegiéndonos todos mutuamente, con la filosofía de entregar todos los productos perfectos’.

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26 AGO 2015

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Copyright © - Todos los derechos reservados Producido por Fernando Romero