Por Jorge Brugo
Get Real Estate
Presidente

Dada la escasez de préstamos inmobiliarios en US, en una economía dominada por las hipotecas y en un entorno post crisis, de alta volatilidad, la mayoría de las operaciones inmobiliarias resultan aún altamente sensitivas al precio. El resultado: Proyectos de lujo a precios de commodity.

La democratización del lujo. ¿Estamos viendo el fondo en Miami?

La respuesta es 'depende'. Y depende del tipo de producto. En el segmento del lujo estamos en el fondo o muy cerca de el y ya se empieza a ver el rebote. Muchos inversores y compradores finales, han 'comprendido' lo que esta pasando en este segmento, y están sacando provecho al acceder a propiedades 'premium' a precios descontados, en otras épocas inaccesibles, a las que nunca hubieran imaginado poder acceder.

¿Qué es lo que estos inversores y compradores han entendido? Simple. Primero: Del análisis de la estructura de capital han podido verificar, que el descuento ha llevado los precios por debajo del costo de reposición. Segundo: Del estudio de las rentas actuales, a concluir que existe un flujo de fondos positivo para capitalizar. Apreciación y renta positiva es la lógica detrás de toda transacción actual. Haciendo un paralelo con una inversión financiera, están invirtiendo en un bono bajo la par, que paga un cupón atractivo, garantizado por un activo físico real.

Dentro del abanico de posibilidades de inversión, muchas de las transacciones suceden en el segmento de los DND (Desarrollos Nuevos Descontados). Esto es, edificios nuevos a estrenar, que al finalizarse han quedado sin financiamiento al comprador original, impidiendo que se produzcan los cierres. Por tanto a los desarrolladores, no cumplieron con sus obligaciones con sus acreedores los cuales han retomado el control de estos activos, y están liquidándolos a un descuento cuantificable.

La magnitud del descuento

Para entender la magnitud del descuento hay que entender la estructura de capital. Típicamente estos desarrollos contaban con un costo compuesto por cuatro elementos. La Primera Hipoteca (56%), el Préstamo Puente (12%), el Capital del Desarrollista (12%) y el Beneficio Standard (20%). El acreedor principal que quedo como dueño del activo, valúa el 100% de su capital al 56% del costo original, de modo de mover el inventario rápidamente. Por otra parte, ven claramente que en el momento que la oferta de producto nuevo se agote y vuelva la presión de demanda, los costos necesariamente volverán a sus niveles anteriores de manera que justifique nuevamente construir. Un 44% de apreciación sobre una inversión del 56%, resulta en una apreciación potencial de un 78%. Estos descuentos suelen profundizarse, ya que los acreedores cuentan con los depositos por el 20% sobre el precio, de los compradores originales que no escrituran, ubicando su exposicion de capital incluso por debajo del 50%, sin tener que asumir perdida alguna.

La magnitud del cupón

Si bien el retorno histórico bruto de los alquileres es del 8% al 10%, en esta clase de activos o del 4% al 5% neto (luego de gastos de mantenimiento e impuestos), el factor crucial no es tanto el numérico sino el conceptual. La motivación central es la apreciación, pero la existencia de un cupón que garantiza que esa apreciación no se erosione es crucial. El flujo remanente es la frutilla de la torta que termina de hacer muy apetecible la inversión.

Los números mágicos

50 y 4. Mientras los descuentos ronden el 50% y las rentas rindan el 4% neto de gastos, todas las transacciones se hacen. Cuando cualesquiera de esos dos números no se verifiquen, ninguna inversión sucede. Ambos números 'en conjunto', determinan el precio del inmueble en cuestión.

Dándose el lujo

Vale decir que al 'precio dado' todo se vende, igual que como sucede con los commodities. No hay lugar para la 'discriminación' de precios en este entorno económico, con base al lujo y al 'posicionamiento'. Solo hay que mirar la historia para comprender que el lujo siempre existirá ya que en perspectiva es lo que maravilla al mundo. De Egipto a Babilonia, del Imperio Británico a la Corona de España, el lujo ha motorizado la evolución y siempre vuelve. En el momento que la economía se normalice y retornen los ciclos expansivos. Los que invertimos hoy obtendremos beneficios récord.