Julián Sruber
Real Estate Consultant
Julian.Sruber@gmail.com

No es novedad que, como consecuencia de las crisis hipotecaria de 2008 en EE.UU, los precios de las propiedades hayan sufrido grandes bajas, y por lo tanto, generado interesantes perspectivas de negocios e inversión. Tampoco llama la atención que los latinos en general y los argentinos en particular, por una cuestión de cercanía geográfica y cultural, consideren al sur del Estado de la Florida como la “estrella” a la hora de pensar en hacer una inversión inmobiliaria en el país del norte.

No obstante esta cercanía, son muchas las particularidades y diferencias que distinguen al mercado inmobiliario de Estados Unidos con el que estamos habituados a analizar en Argentina.

Por ello, es importante acercar al inversor argentino que busca nuevos horizontes para diversificar sus negocios una serie de apreciaciones que resultaran de mucha utilidad no solo al momento de comprar y administrar una propiedad, sino inicialmente, en la etapa en la que se analiza la rentabilidad de la inversión.

Conformar un equipo de trabajo

Previo a analizar las particularidades del mercado actual en EE.UU y a definir cual es el perfil del inversor, es importante conformar un equipo de trabajo que pueda colaborar para entender las características propias del negocio y analizar las mejores oportunidades.

También resulta importante que el asesor inmobiliario entienda la situación particular de cada inversor para poder definir cual es la estructura legal e impositiva mas apropiada en cada caso, en forma conjunta con los abogados y asesores impositivos de aquel.

Para conformar este equipo, se debe buscar trabajar con quienes puedan, al mismo tiempo conocer la idiosincrasia del inversor argentino y estar empapado de las particularidades del mercado de EE.UU.

Hay personas de habla hispana que trabajan con clientes argentinos, pero desde EE.UU. Es difícil mantener un dialogo cotidiano con quien asesora a la distancia en el manejo de la inversión.

En otros casos, existen asesores inmobiliarios argentinos que desde Buenos Aires u otras ciudades del interior colaboran con sus clientes, pero sin conocer a fondo el mercado norteamericano. Las dificultades operativas que pueden surgir en este caso podrían perjudicar el negocio.

Por eso, es importante trabajar con un equipo profesional integral e interdisciplinario, que este en Argentina, para poder responder en forma inmediata cualquier inquietud, pero que también este en EE.UU para estar al corriente de la administración de la propiedad, la solución de cualquier conflicto y la detección de nuevas oportunidades de negocio.

Como podrán suponer, resulta muy difícil -casi imposible- gestionar una inversión inmobiliaria a “control remoto”. Buscar inquilinos, cobrar el alquiler, depositarlo, etc. Para todas estas tareas se necesita contar con un equipo profesional de extrema confianza en EE.UU. No todos los agentes inmobiliarios se ocupan del manejo o administración de la propiedad, por eso es importante contar con uno que si lo haga. Y mas aun, si ese agente inmobiliario trabaja en forma coordinada con un equipo en Buenos Aires para atender a las necesidades del dueño de la propiedad, la operación resulta mucho mas sencilla y eficaz.

Es importante destacar que en EE.UU, a diferencia de lo que ocurre en Argentina, el dueño de la propiedad esta a cargo de todos los gastos. El departamento o casa se alquila “todo incluido”. Esto incluye el pago de expensas, impuestos inmobiliarios, y también la reparación del aire acondicionado, la heladera o un problema de plomería (para dar algunos ejemplos) o cualquier otro desperfecto que pudiera surgir. Como el dueño debe ocuparse de todo, necesita una persona de confianza que verifique que realmente estos desperfectos se hayan producido, y de corresponder, para que contrate a quien los repare, de la mejor forma y al menor costo posible.  

Un asesor inmobiliario con experiencia en el mercado de EE.UU también puede recomendar abogados que puedan resolver las cuestiones legales involucradas en la operación, desde Buenos Aires. Existen firmas de abogados especializados en Real Estate, matriculados en EE.UU que tienen oficinas en Miami y en Buenos Aires. De esta forma, la operatoria se hace mas ágil, segura y con menores costos.

Este sistema simplifica al inversor cualquier trámite y decisión que tome con respecto a su propiedad, ya sea durante el proceso de compra, para la administración o para una eventual futura venta. 

Análisis del mercado

Como dijimos, después de la crisis hipotecaria los precios de las propiedades cayeron considerablemente en relación con la cotización que tenían antes del declive financiero. Mas aun, en muchos de los casos, el valor de los inmuebles cayó incluso muy por debajo del valor de reposición. Esto quiere decir que muchas de las propiedades pasaron a valer menos de lo que costaría construirlas hoy en día.

La consecuencia inmediata de esta crisis, allá por los anos 2008 y 2009, fue que quienes habían comprado sus propiedades (ya sea como residencia permanente o como inversión) durante el boom inmobiliario y tenían deudas con los bancos que les habían otorgado créditos que –en algunos casos- alcanzaban hasta el 100% del valor del inmueble, se encontraron pagando un crédito por un activo que valía mucho menos que su valor inicial, y por lo tanto, que las deudas contraídas con las entidades financieras.

El efecto “bola de nieve” fue rápido: los dueños de las propiedades dejaron de pagarle a los bancos, dejaron de pagar los gastos de mantenimiento de los edificios (las expensas, como las conocemos en Argentina) y dejaron de pagar los property taxes, los impuestos a las propiedad recaudados por las ciudades, similares al ABL o impuestos inmobiliarios en Argentina.

En este escenario, los riesgos para los inversores eran muy altos. Invertir en un edificio en el cual la gran mayoría de sus copropietarios estaban endeudados y no aportaban a los gastos de mantenimiento, traería como consecuencia inmediata la desvalorización de las propiedades y la imposibilidad de alquilarlas, por las evidentes deficiencias de mantenimiento. Por otro lado, la falta de recaudación en las arcas de los gobiernos municipales del impuesto inmobiliario, planteaba un escenario preocupante para todos: gobiernos, asociaciones de propietarios, inversores y residentes.

Afortunadamente la situación comenzó a acomodarse. Los bancos observaron que la desvalorización de sus activos (la cartera de propiedades sobre la cuales habían otorgado créditos) se iría acrecentando, por lo que decidieron retomar el control de las unidades, y aportar nuevamente para su mantenimiento.

Al mismo tiempo, los municipios decidieron reconocer la reducción del valor fiscal de las propiedades, y por lo tanto, actualizar su valuación. En consecuencia, los impuestos se adecuaron a la nueva realidad, dejando de ser un obstáculo que perjudicara el negocio a los nuevos inversores. 

Esto produjo una “depuración” del mercado, que propicio un escenario mas favorable para los inversores. El mercado inmobiliario se “limpio” y los nuevos dueños no estaban dispuestos a perder o ver desvalorizadas sus propiedades, que en muchos casos habían comprado en efectivo, y no recurriendo a la financiación bancaria.

Esta es la situación que esa ocurriendo actualmente y la que hace que sea un mercado tan atractivo. La recuperación del mercado, el equilibrio operativo y financiero de las asociaciones de copropietarios y la actualización de las valuaciones fiscales de las propiedades hacen que hoy sea un momento histórico para invertir en Bienes Raíces en Estados unidos.

El negocio

Una vez definida la oportunidad histórica que presenta invertir en Bienes Raíces en Estados Unidos hoy en día, es importante establecer el perfil del inversor, sus necesidades y expectativas

Están quienes buscan con su inversión tener una segunda residencia y no están interesados en la renta que esta produce, sino en su futura apreciación y hasta que ello suceda, tener la posibilidad de disfrutar de una propiedad de descanso.

Estos compradores probablemente no vayan a analizar los valores de los alquileres ni la rentabilidad que produce su inversión, sino que concentrara su búsqueda en la selección de una propiedad que se adecue a sus gustos, puedan disfrutar de sus amenities y seguramente, que este cercano a la playa y las principales atracciones turísticas.

Otros inversores buscan también propiedades bien ubicadas y con excelentes amenities,  pero analizan con mayor detenimiento el mercado de alquileres, los gastos de mantenimiento de cada propiedad, los impuestos, etc. En muchos de estos casos, a pesar de presentar excelentes reducciones respecto de los valores anteriores a la crisis inmobiliaria y de las altas expectativas de apreciación del valor de la propiedad al momento de una futura venta, la rentabilidad que se obtiene en el “mientras tanto” suele ser en general, de aproximadamente el 5% anual.

Existe otro tipo de inversores que buscan aprovechar la reducción de los valores que se presentan actualmente, pero sin dejar de lado la rentabilidad que pretender obtener de su inversión hasta tanto sea el momento propicio para vender.

En general estas propiedades no se encuentran en los puntos de mayor interés turístico, sino que suelen estar ubicadas en zonas en las cuales los inquilinos son los residentes que viven y trabajan todo el ano en el área.

En estos casos, si las propiedades son bien manejadas, ubicadas en aquellas zonas elegidas por los residentes a quienes apuntan, de acuerdo con las características del edificio o casa elegidos y se presta especial atención en la selección de los inquilinos, la rentabilidad anual puede ascender hasta 10%.

En esta alternativa de negocio, el inversor puede comprar pensando en la futura apreciación de la propiedad y su eventual venta a futuro obteniendo una importante ganancia de capital, pero durante el periodo de tiempo en que mantenga y explote la propiedad, obtendrá rentas dolarizadas muy interesantes, y difíciles de obtener en otros mercados y en otros negocios.

En cualquiera de los casos, el inversor deberá estar bien asesorado en cuanto a las mejores zonas para cada tipo de propiedad. También deberá considerar si utilizara la propiedad en forma personal o para alquiler y en este caso, por periodos largos o de temporada.

La estructuración de la operación y el manejo y administración de las propiedades son  detalles menores y deben analizarse en forma previsora.

Lo explicado en este artículo constituye un lineamiento general como para analizar el negocio y aprovechar la oportunidad, en caso de aventurarse a diversificar las inversiones.