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HIPOTECARIOS| CONSTRUCCIÓN| INFRAESTRUCTURA

Propuesta para financiar el acceso a la vivienda

Por Moisés Resnick Brenner
Presidente de la Comisión de Vivienda y Urbanismo
y de la Comisión de Economía Centro Argentino de Ingenieros


En medio de las restricciones para comprar dólares y la falta de financiamiento hipotecario, es necesario repensar el sistema financiero para la vivienda. Una alternativa sería crear un Sistema Financiero Habitacional Integrado (SFHI) que permita potenciar los fondos disponibles como único instrumento para multiplicar los fondos para el sector vivienda, y mostrar prácticamente un concepto del "interés social de la vivienda", y dejar de referirse a la "vivienda de interés social.

El sistema debería crearse dentro del Banco Central (BCRA) como Banca Central Hipotecaria (BCH), una banca de segundo piso que tendría a su cargo la administración de los recursos captados por los bancos y entidades del sistema financiero previamente acordados. Recibiría, integraría y administraría los recursos del FONAVI, los de baja movilidad, eventualmente los de obras sociales, los aportes del Tesoro, y un nuevo instrumento, el Plazo Fijo Previsional (que propuse en 1999), para atender con ellos las operatorias diagramadas financieramente para dar cabida a los distintos tramos de población establecidos en una política de vivienda a dictar por la Secretaría de Vivienda de la Nación.

La participación de toda la banca minorista, que se haría cargo de analizar los proyectos que le presenten sus sujetos de crédito, absorbiendo el riesgo crediticio en el otorgamiento de los créditos y operando con esa banca de inversión, que generaría los modelos de mutuos y demás parámetros para hacer homogénea las hipotecas a transar y arbitraría los recursos y requerimientos. De más está decir que el Sistema Financiero Habitacional Integrado permitiría la participación de toda la red de bancos del país, a través de sus sucursales, de manera de lograr un verdadero federalismo, descentralizando la acción de la Capital Federal y de las capitales de las provincias.

Esta acción puede convertirse en la herramienta financiera que perdimos con la privatización del Banco Hipotecario y lograr canalizar el ahorro nacional a inversiones que, como la construcción, no requieren insumos importados y por lo tanto divisas.

Sistemas de captación de recursos del sistema financiero
 

El Banco Central lideraría la creación de instrumentos de ahorro, certificados de ahorro o bien a través de títulos que emita que sólo se puedan invertir en vivienda. Ese título tendría el respaldo del sistema además del Estado, y debiera ser un título al portador que representara el valor de "un metro cuadrado de construcción tipo", canalizando el ahorro a largo plazo en moneda constante, que bajaría la velocidad de rotación de los recursos alocados al mismo.

En 1984, a través del Programa Construir para la Vivienda, se implementó con pleno éxito, en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, a través del Valor Vivienda "VAVIS" gracias a la decisión Política de su Presidente, Dr. Aldo Ferrer, -hoy Embajador en Paris y Mónaco- y del Directorio de la Institución.

Si se parte de la base que todos los bancos podrían participar del sistema, la venta de dichos bonos o títulos podría canalizarse a través de todos ellos y en todo el país, de esa forma no se generaría una competencia por la tasa sino una colaboración, en la captación para bien del Sistema.

En su momento, la mala implementación de los Títulos de Reactivación Inmobiliaria (TRI), que el Banco Central emitiera en octubre de 1985, hizo fracasar una alternativa que hubiera permitido comenzar a activar el mercado de capitales. Esto demuestra que hoy la implementación de estos instrumentos debe ser conducida por técnicos que conozcan esos mercados y tengan los reflejos como para poder monitorearlos y arbitrarlos en todo momento.

Sin securitización no hay sistema que resista
 

La característica de los bancos hipotecarios es el descalce entre los fondos que prestan en general a largo plazo (10 a 20 años) con los fondos que captan a plazos mucho menores, lo cual los lleva, después de un periodo en que se otorgan prestamos a una paralización en su accionar, ya que el flujo de recupero es muy lento.
 
La securitización de los préstamos ya concedidos a través de hipotecas bien constituidas, es un excelente mecanismo -que ha sido incorporada a nuestra legislación por la Ley 24.441-, para generar flujos de fondos que permiten ser securitizados a través del lanzamiento de papeles colateralizados por esos flujos, que se venden en las Bolsas y mercados secundarios, permitiendo de esa manera obtener dinero fresco para seguir prestándolo a nuevos compradores en base a la liquidez así obtenida.

Debe tenerse especial cuidado en que los prestamos otorgados estén nominados en esa misma moneda, cosa que generalmente no ocurrió en nuestro país, en los que esos créditos han sido otorgados en moneda local colaterizados contra títulos expresados en dólares que corren el riesgo den que, durante la vigencia de esos préstamos, haya desfasajes entre esas dos monedas, lo cual puede ser cubierto por el emisor en base a ciertos mecanismos que brinda la ingeniería financiera, a través del mercado secundario de hipotecas como el mecanismo fundamental a utilizar para alocar recursos al sector, dinamizando el fluir de fondos al sistema.

Para el comprador de las viviendas, existen tres patas del sistema que son el ahorro previo del comprador, el crédito hipotecario y el subsidio explícito a la demanda, que deben ser convenientemente administrados.

Cuotas de repago de los prestamos

No se puede estar "retocando" los índices cada vez que alguno se dispara. La solución debe ser definitiva y surge de las propias palabras del entonces presidente Néstor Kirchner cuando, en Londres, afirmó que en el mundo respetar la justicia y los derechos humanos vale tanto como pagar la deuda, y de eso se trata. Debemos dejar de referirnos a la "vivienda de interés social", para resaltar el "interés social de la vivienda", adoptando soluciones que permitan compensar la pérdida del salario respecto del costo de vida.

Cuando éste crece más que el salario la parte residual -si existe- no alcanza para cubrir el pago de la cuota hipotecaria, y la forma de resolverlo es ajustar la cuota por el salario real, creando un fondo compensador anticíclico para compensar a las entidades el otorgamiento de ese subsidio explícito a la demanda.

El ajuste monetario en la vivienda es indispensable, tanto para la construcción como para los créditos y alquileres, que por ser contratos de ejecución diferida es necesario ajustarlos en el tiempo de su cumplimiento ya que la filosofía de ese reajuste es que el que recibe un préstamo devuelva al sistema las sumas necesarias para que el mismo pueda seguir prestando la misma cantidad de metros cuadrados a los compradores posteriores.

Los mecanismos de ajuste entre las partes vinculadas tienen como objeto que los contratos en curso y/o de ejecución diferida con prestaciones recíprocas pendientes -como es el caso de la construcción de obras, alquileres o préstamos- permitan corregir los valores nominales pactados de forma de obtener una "unidad" -que debería ser la moneda- que permita la transacción de bienes y prestaciones recíprocas, que se deben cumplir en el tiempo, y que corrigen los valores nominales pactados en los contratos de diverso contenido.

Subsidio a la demanda

Para mantener la capacidad prestable de las carteras de los bancos, la porción de capital debe ser ajustada por el índice de la construcción, mientras que las cuotas mensuales lo deben hacer por el salario real, que permite hacerlo sólo cuando la economía crece y se mejora la distribución del ingreso.
 
Las experiencias de los últimos 50 años en materia de vivienda, demuestran que el ajuste en las cuotas sólo es pagable cuando se relacionan armónicamente con las variables que inciden en las mismas, en este caso el salario real.

Va de suyo que si la sociedad es la que genera una estructura económica que produce una baja en el salario real, es la que debe compensarla con un "subsidio explícito a la demanda", que compense a las entidades de esa diferencia, que es la manera de instrumentar, una de las tres patas de una política de vivienda que demuestre el interés social por la vivienda.

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15 AGO 2012

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