De cada 100 escrituras compraventa de inmuebles, sólo el 6% se concretan con hipotecas.
● En el año 1998 el 29% de las operaciones inmobiliarias se concretaban con una hipoteca de por medio. En 2010 se inscribieron sólo 5.448 hipotecas.
● La combinación entre el alto precio de los inmuebles en dólares, salarios retrasados en pesos, y tasas elevadas (CFT del 13% para arriba), deja a la clase baja y a la clase media, cada vez más lejos de la casa propia.
● Los bancos con toda lógica, buscan que los aspirantes al crédito hipotecario puedan justificar un salario acorde a la cuota (no más del 30% del ingreso familiar). En muchos casos las cuotas a abonar resultan $5.000 mensuales, por tanto el ingreso mensual debe ser de unos $15.000, lo que se reduce a una franja mínima de la población.
● El Banco Nación ofrece créditos con una tasa del 12,5%, pero por los primeros 3 años, luego el interés pasa a ser variable. El Banco Ciudad ofrece una tasa fija del 18% con un monto máximo de USD 180.000 (el 70% del valor total de la operación).
● En el sector bancario explican que la enorme masa de depósitos que se maneja, es casi toda ‘de corto plazo’; por eso hay tanta diferencia de tasa con los depósitos a largo plazo, como son los hipotecarios.
● Desde la AEV, la CEDU, y otras instituciones, se han presentado diferentes propuestas (tasa subsidiada, subsidio a la demanda, crear una ‘moneda dura actualizable’ como el UF chileno, etc.), pero no se ve a la clase política interesada en este tema.
● Sin embargo, algunas constructoras y desarrolladoras se animan a brindar financiación al comprador con algún refuerzo inicial (downpayment). En el interior aparecen propuestas como las de Propietarian, Euromayor, o Regam Pilay.
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Que "El mercado inmobiliario atraviesa un momento de auge y crecimiento que llega a todo el país" es bastante relativo. Al respecto el Arq. Damian Tabakman en un artículo que generó para Reporte Inmobiliario (Ref.: http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1831-como-sera-este-ano-electoral-en-materia-inmobiliaria.html) expresa textualmente: "Finalmente ocurrió: hay menos emprendimientos inmobiliarios en Bs. As. Y es una pena, porque todos los planetas estaban alineados para que la reactivación del sector inmobiliario se convirtiera en un crecimiento sólido.", indicando al final del mismo: "¿Cómo será este año electoral en materia inmobiliaria? A mi juicio, más frío que en épocas anteriores.". Esto no debe perderse de vista. De ahí que una medida como ésta que se desde el ejecutivo bonaerense muestra que "no todos están de acuerdo con contribuir a este plan ya que entre otros aspectos " incrementará la presión fiscal sobre terrenos baldíos inutilizados", en definitiva preanunciaría que la realidad actual "podría modificarse en poco tiempo, ya que se estudia una una ley de promoción del hábitat popular", que se espera que tenga fuerte impacto en el mercado inmobiliario si es que se lleva a cabo, lo que está por verse…
Lo que no hay que perder de vista es que, no por casualidad, el Lic. Miguel A. Pato, Director Regional Real Estate Group Latam – Ernst & Young (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2000/01/un-punto-de-partida-para-solucionar-el.html) expresó en el Congreso de Vivienda y Desarrollo Humano 2010 – UCA : "Para el 4% de las familias de mayor riqueza se construyen más de 30 unidades anuales, lo que es un disparate y ocasionará una sobreoferta, y para el 94% restante sólo 0,80 por cada mil habitantes, agravando año a año el déficit cuantitativo en los segmentos más bajos y cualitativo en los medios.".
El problema que existe hoy es que a partir de 2003 se diseñó una política económica que condujo a un proceso inflacionario (en dólares) que afectó al mercado inmobiliario y que descolocó no solo a los sectores de bajos recursos sino también a los de ingresos medios, los que también tienen problemas habitacionales. Lo que pasó es que, de acuerdo a datos del BCRA (Ref.: " Préstamos al sector privado" – Clarín – El país – 10-03-2011 Pág. 12), en 2002 los créditos al consumo que incluyeron tarjetas más creditos personales pasaron del 16% del stock total en pesos en millones de dólares al 40% en 2010 y que inversamente los créditos hipotecarios que en 2002 eran del 37% bajaron al 13% en 2010: la declinación fuerte se produjo entre 2003 y 2006 (caída del 35 al 16%.) Este porcentaje se mantuvo prácticamente constante hasta 2008 y de alli cayó al 13% en 2010. Y esto se debe a que el proceso inflacionario lo que hace es volcar los ingresos de la gente al consumo restándole posibilidades de orientarlo al ahorro y a la inversión dado que los créditos para la vivienda son escasos y onerosos. (soydeaqui01@gmail.com)
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