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FINANZAS| INTERNACIONAL| LEGALES

EEUU a la caza de compradores non-sanctos

Mariano Sardáns
Director de FDI International
msardans@fdinternational.com

Una nueva medida del gobierno norteamericano ya está impactando en el mercado inmobiliario de los EEUU. Se encuentra dirigida a identificar a los muchos extranjeros "non-sanctos" (corruptos, traficantes de drogas y armas y otros capitales originados de delitos complejos) que se encuentran entre los inversores que compraron inmuebles, aprovechando el anonimato otorgado por las sociedades offshore (dueña de una sociedad local que a su vez compra el/los inmueble/s). Hasta hace unos días, bastaba con inscribir frente al fisco –el IRS- a la sociedad local, generalmente una LLC, sin que fuese necesario exteriorizar a los verdaderos dueños.

Pero ahora cambiaron las reglas (ver: fundssociety.com y  acfcs.org) y obviamente, esta medida también le impacta al inversor normal, que había comprado real estate y aprovechado esta estrategia societaria, por temor a que los EEUU intercambiasen globalmente información fiscal en algún momento.

Durante los últimos cinco años, los brokers y desarrolladores inmobiliarios alrededor del mundo estuvieron “vendiendo la certeza” de que las inversiones en inmuebles iban a permanecer anónimas y no iban a estar alcanzadas por el intercambio automático de información fiscal que se inicia a partir del 2017, y del cual participan más de 100 países (menos EEUU, por ahora). Hoy en día todos estos países ya están ajustando la norma para que involucre a todos los tipos de activos (financieros, inmobiliarios y societarios).

En EEUU, el Fly-to-Real-Estate fue aún más exacerbado. Por un lado porque fue el único país que por ahora no firmó el convenio, decisión que lo convirtió actualmente en el principal centro offshore (ver: bloomberg.com). Por otro lado, porque a partir del 1º de enero del 2015, comenzó en los EEUU a ser obligatoria la identificación ante el IRS del último beneficiario de las cuentas bancarias que estaban a nombre de sociedades offshore (modificándose el famoso FORMULARIO W8). Esto generó que muchos inversores se deshicieran de sus cuentas bancarias (y activos financieros) en dicho país y compraran inmuebles, creando una demanda irracional y una potencial burbuja en los precios de varias ciudades y segmentos. Hasta ahora no importaba que sobrasen inmuebles y/o faltaran usuarios finales –inquilinos-, o sea que la renta fuera negativa. El negocio se basó en el incremento de los precios producto de la excesiva demanda de los inversores.

Por ahora la nueva norma ataca a los inmuebles o inversiones superiores al millón de dólares. Pero como es sabido, tal como dice el refrán, “hecha la ley, hecha la trampa”, siendo esperable entonces que los inversores busquen subdividir los inmuebles en porciones de menos de 1 millón cada una, colocando como propietarias a una sociedad local y por encima a una sociedad offshore para cada “tramo” y de esta forma quedar fuera del radar de esta norma. Dado que esta reacción es previsible y el gobierno de los EEUU es consciente de esto, cabe esperar que rápidamente resuelva modificar el monto para abajo.

Por último, cabe recordar que hace tiempo ya, los medios de EEUU están hablando del enlentecimiento en la venta de inmuebles. Es evidente el menor número de inversores extranjeros, lo cual es lógico. Con la apreciación del dólar y, como contrapartida, con la devaluación de sus monedas sumado a la caída de sus exportaciones, cuentan con muchos menos dólares para invertir.

Esta nueva norma, sin ninguna duda, será un catalizador para que muchos propietarios extranjeros de inmuebles terminen de tomar la decisión de venderlos antes de que sea demasiado tarde; en definitiva, ya no proveen el atractivo que tenían, “el anonimato”.

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07 MAR 2016

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