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NOTARIAL| INTERNACIONAL

Sobre la compra de inmuebles en los Estados Unidos

Se comenta el sistema notarial de registración de propiedades y su comparación con el sistema latino

Por Álvaro y Alfonso Gutiérrez Zaldívar

Los requisitos legales, la costumbre y la forma de implementación1.

A raíz de un viaje que hicimos a un encuentro con abogados norteamericanos en el mes de marzo del 2008, retomamos el análisis de algunos temas relacionados con la venta de inmuebles en los Estados Unidos.

En el mes de marzo del 2009 volvimos a viajar por el mismo motivo, encontrando la situación más complicada, más edificios con dificultades, una baja significativa de precios y la presencia de hipotecas fraudulentas.

Las acciones de los bancos se habían desplomado y la mayor aseguradora del mundo (AIG) estaba siendo auxiliada por el gobierno para evitar su desaparición. Había también fraudes en las inscripciones registrales y un clima de gran inseguridad.

Además se incrementaron las ejecuciones hipotecarias, en las cuales todos terminaban notoriamente perjudicados.

Esto nos alentó a efectuar un estudio sobre los sistemas seguidos en ese país con relación a los derechos reales, su transferencia y la constitución de hipotecas.

Empezamos analizando su sistema jurídico para acceder a la propiedad de un inmueble, ya que durante varios años algunos organismos internacionales, y en especial el Banco Mundial, se manifestaron contrarios al sistema del Notariado Latino, afirmando que el mismo constituía un eslabón más, innecesario, en la constitución de derechos reales.

Hoy la situación ha cambiado, hay momentos en lo que todo va bien, y nadie se pone a analizar problemas, pero cuando las cosas se ponen mal empiezan a aparecer las fallas y se puede determinar qué funciona y qué no.

De acuerdo con uno de los principales organismos de prevención de delitos internos, los fraudes con hipotecas y títulos en los Estados Unidos se han incrementado un 31%, paralelamente han desaparecido compañías que hacían seguros de títulos y la mayor aseguradora del mundo ha recibido adelantos del gobierno, realmente escandalosos, para que no caiga en quiebra2.

El Sistema Americano

La situación anormal ha permitido aflorar los problemas jurídicos que tienen, aunque no fueron estos los que provocaron la crisis. Esta es económica y financiera, no jurídica, pero esta crisis financiera permitió analizar las fallas jurídicas.

El mercado de bienes inmuebles al momento que escribimos está en una difícil situación, en varios estados es abrumadoramente mayor la cantidad de vendedores que la de compradores, lo que ha llevado a una enorme baja de precios. Por otra parte no es fácil encontrar inversores que tengan interés en comprar para alquilar, ya que de acuerdo a los casos verificados, los costos de expensas de mantenimiento y los impuestos superan la suma que se puede obtener por el alquiler de la propiedad.

Posiblemente, en algún momento, en los lugares más afectados los valores lleguen a una meseta y haya un equilibrio entre las sumas que se piden y las que se obtienen, cuando gradualmente se empiece a juntar la realidad con la fantasía.

Las ventas en las propiedades hipotecadas se realizan siguiendo tres sistemas:
a) Venta directa por el propietario (generalmente a través de un realtor);
b) Short sale (surge de un acuerdo entre el acreedor y deudor);
c) Fore clousure (ejecución en remate).

El primer caso es innecesario explicarlo, por lo que pasamos al short sale.

En este caso se deben dar las siguientes situaciones:
1) Un banco que, como el cliente no paga, intima.
2) Un deudor que sabe que el monto que debe al banco es mayor de lo que va a obtener al vender el inmueble.
3) El banco también lo sabe y ambos saben que si el monto obtenido es inferior a lo que se debe, al banco le quedara un crédito contra el deudor por las sumas no cobradas. También saben que con la ejecución el privilegio hipotecario desaparece.

Esta situación también se presenta en nuestro país. El banco remata, cobra lo que se obtuvo y, si el crédito con garantía hipotecaria era mayor, le queda una acción ya sin privilegio por lo no cobrado.

Se pierde la garantía, pero la deuda no se extingue.

Volviendo a los Estados Unidos, vemos que al banco tampoco le conviene que el propietario abandone la casa, hay un riesgo de ocupación por terceros, destrucción, robo, deterioro o lo que fuere, con lo cual llegamos a que el short sale, pueda ser una ventaja.Hay gente que se mete en las casas abandonadas y luego negocia con el banco para desalojarlas y se puedan rematar.

En este sistema, el deudor y el banco acuerdan poner la casa en venta, aceptando ofertas por ella. Los compradores deben hacer sus ofertas por escrito, y el banco y el deudor se toman generalmente tres meses en aceptar o no la mejor oferta. La tienen que aceptar los dos, banco y deudor. Entonces se puede realizar.

La contra que tiene es que el oferente no quiere esperar tres o más meses la respuesta; con su oferta, queda comprometido y quizás pierda en ese lapso otras posibilidades de compra, esperando una respuesta, que quizás no sea aceptada.

Incluso puede que la oferta sea buena, pero haya otra superior, con lo que esperó tres meses, se mantuvo fuera del mercado y, al final, no tiene nada.

En edificios en los cuales hay muchas unidades en short sale, conviene averiguar qué propuestas ya han aceptado los bancos y los deudores. Entonces se puede hacer una oferta en un rango de precios parecido, con mejores posibilidades de ser aceptada. No sería extraño que el banco prestamista sea el mismo3.

El tercer caso se presenta cuando el deudor propietario no pudo pagar su hipoteca, el banco se hizo cargo del inmueble y ha salido a venderlo directamente (fore clousure).

Ya ha habido remates gigantescos, que se publicitan en los diarios.

Todos los diarios traen ofertas, también las puede encontrar en internet. La mayoría de los brokers tienen su propio sitio. Hay además un listado de inmuebles a la venta.


(1) El presente trabajo se hizo en dos etapas, analizando la situación en el lugar, y estudiando y consiguiendo localmente o vía internet documentos, antecedentes, leyes y datos sobre la legislación y la costumbre. Los autores ya han hecho trabajos sobre el common law; uno, en congresos americanos; el otro, durante sus estudios en Irlanda. Dos de ellos han sido publicados en la Revista del Notariado. Véanse: GUTIÉRREZ ZALDÍVAR, Álvaro. II Reunión Anual National Notary Association”. Revista del Notariado, numero 772 Año 1980; y GUTIÉRREZ ZALDÍVAR, Alfonso. “Los Notarios en el Common Law”. Revista del Notariado, número 866, año 2001.
(2) Por ejemplo, la acción de AIG se vendía en la Bolsa de Nueva York, en el mes de mayo del 2007, a 72 dólares por acción; en marzo del 2009 valía 35 centavos de dólar cada una. O sea, si en el año 2007 usted invirtió 72.000 dólares, en marzo del 2009 tenía 350 dólares.
(3) Si ya aceptó una operación por ese monto posiblemente acepte otra. El escollo que le queda es el deudor, que seguramente es alguien distinto, pero él sabe que si el departamento va a remate, es probable que obtenga menos y con mayores costos.
* Agradecemos a la Revista del Notariado que permitió publicar este material.

 

Copyright - Derechos Reservados
29 JUL 2009

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