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INDICADORES| OFICINAS

Monitoreo de JLL sobre el mercado de oficinas

Según un reciente informe de JLL sobre el mercado de oficinas, en el primer semestre de 2016 no se registraron ingresos de nuevos edificios al inventario de oficinas corporativas de Buenos Aires. En consecuencia, el stock actual del segmento A y AB se mantuvo en 1,3 M de metros cuadrados distribuidos en 124 edificios.

Al igual que el semestre anterior, el mercado quedó configurado por un 27 % de edificios clase A –los cuales aportan un 42 % de la superficie de oficinas– y un 73 % de edificios clase AB -–con el 58% restante–. En términos geográficos, el submercado Zona Norte GBA participó con el 33,1 % de la superficie del inventario. Puerto Madero, con un 18,5%, ocupó el segundo lugar.

Desde 2012 la evolución de la vacancia muestra un comportamiento estable en torno al 6,5 %, con una leve tendencia a la suba. Dicha tendencia pudo verificarse también en el actual semestre, en tanto se registró una tasa de vacancia de 7,3 %, es decir, 0,2 p.p por encima de la registrada a fin de 2015 (7,1%).

A efectos de caracterizar la oferta, se observa que la superficie disponible en clase A –compuesta por 29.500 m²– está distribuida en once edificios terminados (3 con menos de 1.000 m² disponibles, 4 entre 1.000 y 2.000 m² disponibles y otros 4 con más de 2.000 m² disponibles). Es decir que una empresa que requiera un espacio en un edificio premium contará con limitadas  opciones disponibles para ocupar en forma inmediata.

Para el segundo semestre se prevé una producción de 71.000 metros cuadrados de oficinas premium. Particularmente en clase A, ingresarán 66.000 metros cuadrados correspondientes a los edificios Madero Riverside y Torre BBVA, lo que supone un crecimiento del 12 % en el inventario de dicha categoría. El primero de ellos se incorporará al submercado Puerto Madero y contará con una superficie propia de 14.000 metros cuadrados y plantas promedio de 1.400 metros cuadrados. La Torre BBVA, por su parte, ingresará al submercado Catalinas con una superficie propia de 52.000 metros cuadrados desarrollada en 33 plantas de 1.450 metros cuadrados en promedio. Asimismo, ambos inmuebles contemplan en su diseño altos estándares de sustentabilidad LEED, premisa que les ha permitido pre-certificar en la categoría Gold por el United States Green Building Council (USGBC).

Demanda
La absorción neta acumulada durante el primer semestre de 2016 fue de -1.700 m². Este valor está compuesto por una absorción positiva en el primer trimestre (7.600 m²) y negativa en el segundo (-9.400 m²). Esta última se explica principalmente por la liberación de superficie en edificios clase A de Plaza Roma (-4.800 m²), y en edificios AB de Zona Norte GBA (-8.000 m²), entre otros movimientos menos significativos ocurridos en los distintos submercados.

El escenario actual se modificará con la inauguración de la Torre BBVA en Catalinas, la cual implicará una absorción asegurada de 50 mil metros cuadrados durante el próximo semestre. A su vez, al ingresar ocupada casi en su totalidad, revertirá el desempeño de dicho indicador durante la primera mitad del año.

Precios
El comportamiento de los precios de alquiler durante los últimos años exhibió una performance levemente decreciente. Sin embargo, a partir de 2016 se evidenció un cambio de esta tendencia hacia la suba. En efecto, el precio promedio de alquiler solicitado en este semestre alcanzó los USD 25,6 por metro cuadrado, lo que representa un aumento trimestral del 2,4 % y un aumento semestral del 4,0 %. Esta situación obedece en parte a los cambios ocurridos en el escenario político-económico del país, los cuales fijaron nuevas expectativas en el mercado tras la incertidumbre del segundo semestre de 2015. Por otro lado, la escasez de productos Premium favoreció este comportamiento, más aún teniendo en cuenta que los edificios en construcción que ingresarán al stock próximamente muestran precios muy por encima del promedio y pueden haber traccionado a los precios de la oferta vigente.

El promedio registrado para edificios Clase A fue de USD/m² 29,4, con precios máximos que alcanzaron los USD/m² 38,0. Para edificios clase AB, el promedio fue de USD/m² 23,9 con un rango que osciló entre los USD/m² 20,0 y los USD/m² 30,0.

Desde una perspectiva geográfica, el submercado con precios de renta más elevado fue Catalinas, con precios promedio de USD/m² 28,7, seguido por Puerto Madero, con un precio promedio de USD/m² 27,7. Por el contrario, el submercado con el precio promedio más bajo es Microcentro, siendo este de USD/m² 23,0.

El costo de expensas sufrió un ajuste interanual del -5,0 %, resultando un promedio de USD/m² 5,7, con un rango que varía entre USD/m² 3,0 y 8,0. Cabe destacar que las expensas están cotizadas en moneda local, por lo que dicho ajuste está vinculado a la devaluación del peso.

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20 SEP 2016

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