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Más ladrillos, con los mismos dólares

‘La paciencia es la virtud de los dioses’
En el sector se habla, que hasta que no haya un cambio en el rumbo de la política / economía; difícilmente se reactive el mercado inmobiliario. Por eso, las empresas que viven del Real Estate (desarrollistas, constructoras, arquitectos, inmobiliarias, arquitectos, escribanos, proveedores de materiales / instalaciones); descuentan que habrá que esperar a fines de 2015, para vislumbrar un nuevo clima de negocios que aliente las inversiones en el sector.

Está cambiando el perfil del comprador ¿?
En los ’90, los compradores de departamentos eran principalmente ‘compradores finales’, alentados por el acceso al crédito hipotecario, que generaba miles de operaciones por mes.
En gran parte de la década K, sobre todo a partir de 2004-2005; el sector agropecuario comenzó a volcar los ‘sojadólares’ al mercado inmobiliario; permitiendo desarrollar ‘a full’ el sistema de fideicomisos al costo. 

En los últimos 2-3 años, ante la merma del poder adquisitivo de la clase media (cada vez se necesitan más sueldos para comprar un monoambiente), y frente a los efectos del ‘cepo al dólar’; la desaceleración del mercado inmobiliario generó un nuevo fenómeno: ‘levantaron el pie del acelerador los compradores / inversores provenientes de la soja’; y tomaron más protagonismo  las contadas operaciones inmobiliarias que surgen por una imperativa necesidad (familias que ‘no entran’ donde están, herederos que necesitan vender, los nuevos nidos de separados / divorciados, etc.).

Antes del ‘cepo’ el comprador utilizaba al ‘ladrillo’ como refugio de valor, pero tenía la tranquilidad que podía revender lo invertido en un plazo relativamente corto, logrando al menos recuperar sus dólares. ‘Hace rato que esa seguridad comenzó a relativizarse’.

Los compradores / inversores se muestran más cautelosos a la hora de soltar sus dólares, y aplicarlos a un proyecto inmobiliario. 

En cuál canasta hay que poner los huevos
Para los developers, se hace cada vez más difícil captar fondos para apalancar los proyectos.
Con una inflación anual del 35% (piso); los costos de la construcción siguen trepando, y se torna muy difícil presupuestar un proyecto inmobiliario, o sea evaluar la factibilidad del negocio. La rentabilidad (exigua) queda supeditada a las últimas maniobras y alquimias financieras. 

Los departamentos son cada vez más chicos, con terminaciones más básicas. Desarrollistas con buen olfato, ante la falta de $$ en el mercado; viraron de los desarrollos residenciales (edificios en PH, condominios), a los desarrollos de tierras (loteos, barrios cerrados). La clave: el producto ‘lote con servicios’ es el nuevo ‘ladrillo’; que cuesta entre USD 40-60 mil.

Más números…
La cantidad de escrituras/mes sigue en bajada; según los informes que publica el Colegio de Escribanos de Capital Federal.  Precios en dólares: un reciente informe de Reporte Inmobiliario, da cuenta de una reducción interanual de los precios en dólares del 10,3% (mayo vs mayo).

Según IERIC, la venta de cemento cayó en abril (interanual), un 10,5%, en mayor medida por la contracción de las obras privadas y ampliaciones, no tanto en obra pública y grandes emprendimientos.

El mercado del usado sigue dolarizado, pero el nivel de regateo (contraofertas) es importante. ‘A nadie le da vergüenza presentar contraofertas del 15%, algo que no se daba con tanta frecuencia años atrás’. Un reciente informe de ZonaProp asegura que el 75% de la oferta de inmuebles publicada, se expresa en dólares.

Alquileres: en CABA, los precios crecieron 30% en el último año. En Provincia de Bs As el crecimiento fue menor (23%), pero se aceleró en los últimos meses. La tarifa de estacionamiento creció también 30% en los últimos 12 meses.

Mejora el mercado inmobiliario rural
Desde agosto del año pasado, se ha producido una leve pero clara reactivación de las operaciones de alquiler o venta de campos. Según datos de la Compañía Argentina, se han vuelto a generar operaciones en la ‘Zona Núcleo’, donde las tierras se cotizan entre 15-20 mil dólares la hectárea.
No significa que el mercado rural esté ‘pum para arriba’, sino que se ha detectado un cambio en la tendencia. Según los especialistas, algunos players están apostando a un cambio de gobierno, y con el mismo, una perspectiva más optimista a partir de 2016.

Las inmobiliarias rurales también detectan una mayor actividad (muchas consultas y operaciones) en la zona ‘extrapampeana’, en Santiago del Estero y Chaco; donde los campos se comercializan a razón de USD 3.000-3.500/Ha.

 

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07 JUL 2014
Copyright © - Todos los derechos reservados Producido por Fernando Romero