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INDICADORES| OFICINAS

El retorno al mercado global de capitales

‘Argentina es una de las economías más grandes y diversas de América Latina. Su retorno al mercado de capitales fundamenta nuestro optimismo en relación al potencial de largo plazo de los bienes raíces comerciales. No obstante, persisten desafíos a corto plazo (especialmente la aplicación de las reformas recientemente aprobadas, así como la contención de la inflación) que serán cuidadosamente consideradas por los inversionistas”. Spencer G. Levy, Americas Head of Research, CBRE

Tras el acuerdo con los holdouts, Argentina podrá convertirse en un destino de inversión relevante, a pesar de que el país enfrenta diversos desafíos, que tomarán un tiempo en resolverse satisfactoriamente.

Los mercados de oficinas y logística en Argentina son robustos. Ambos han soportado absorciones netas positivas en los últimos tres años, a pesar de las dificultades económicas.

De acuerdo con Real Capital Analytics, la inversión recibida en América Latina entre 2006 y mediados del 2015 sobrepasó los USD 34 mil millones. Sin embargo, entre 2014-15 no se reportó inversión extranjera en Argentina, y las instituciones multilaterales de crédito se abstuvieron de otorgarle créditos al país desde 2012.

Los espacios de oficinas Clase A/A+ de Buenos Aires otrora fueron uno de los tipos de activos preferidos por los inversionistas institucionales. Actualmente es un mercado con aproximadamente 1.7 millones de m2, que presenta una baja tasa de vacancia, de 9.3%, gracias a una tasa de desempleo inferior al 11%. Las rentas solicitadas promediaron USD 21.23 por m2 por mes, una de las más competitivas de América Latina; este factor, sumado a una fuerza laboral altamente calificada, convierte a Buenos Aires en una locación atractiva para servicios de negocios. Las rentas tenderían a mantenerse estables en el futuro próximo, a medida que los edificios de alta calidad que se encuentran actualmente en construcción se completan. La habilidad del país de atraer a los ocupantes de primera clase y motivar la reaparición de los inversionistas dependerá fuertemente de su capacidad de mantener la inflación bajo control, así como mitigar cualquier impacto negativo en los costos de operación, incluyendo la energía, las mejoras de infraestructura, y los salarios. El posible éxito o fracaso de las nuevas políticas económicas con respecto a estos temas aún está por verse.

La autorización del Congreso para reunir cerca de USD 12 mil millones para hacer frente a las obligaciones pasadas mejorará la calificación del riesgo-país, y allanará el camino para el financiamiento multilateral de bajo costo – creando oportunidades para mejorar infraestructura clave y esencial para el crecimiento del sector privado productivo, especialmente las actividades agro-industriales y manufactureras.

Si bien los precios de los commodities permanecen bajos, la reciente remoción de los controles cambiarios ha removido las barreras comerciales para las importaciones, lo cual, combinado con la eliminación de impuestos de exportación para los productos agrícolas, beneficiará a la industria. Este sector contribuye en un 20% al PIB argentino. Los industriales han estado invirtiendo fuertemente en inmuebles como protección contra la hiperinflación, por lo que el momento justo para recobrar el capital de trabajo a través de operaciones de sale-and-leaseback, parece estar cerca.

Las expectativas de los empresarios industriales son moderadas. El mercado industrial y logístico Clase A/A+ de Buenos Aires, con aproximadamente 2.2 millones de m2, actualmente reporta una vacancia de 24.2%. Se prevé que la ocupación de la capacidad instalada se incrementará en cuanto la actividad manufacturera comience a repuntar; esto prevendría una baja en los precios de tierra industrial y un declive en las rentas de depósitos Premium – que actualmente promedian USD 5.87 por m2 por mes – aunque este descenso podría ocurrir al movilizarse la liquidez del mercado. Sin embargo, los resultados para industrias estarán fuertemente ligados al desempeño de la inflación, dado que el consumo privado se encuentra en estos momentos fuertemente condicionado por la tendencia al alza del índice de precios al consumidor.

Las tasas de interés a corto plazo superiores a 20% han impedido el aumento de la deuda doméstica; tasas más bajas posibilitarían un mayor acceso a crédito, tanto para producción como para consumo. A pesar de las expectativas de que el gobierno encontraría serias dificultades en implementar reformas económicas radicales, ha logrado aprobarlas por el Congreso. Este éxito contribuirá a reestablecer la confianza interna y externa en el mercado.

Buenos Aires no experimentó un aumento en espacios comerciales a su inventario existente de 634,000 m2 de centros comerciales de gran tamaño durante 2014-15.Sin embargo, marcas internacionales que evitaron establecerse en Argentina en los últimos años, o que decidieron emigrar ante la imposibilidad de girar dividendos, podrían empezar a encontrar muy atractivo este mercado de aproximadamente 44 millones de personas, con uno de los indicadores de PIB per cápita más altos de la región (USD 13,945).

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20 ABR 2016

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