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INFRAESTRUCTURA| CONSTRUCCIÓN| RESIDENCIAL

Una ley innecesaria

Por Miguel Polanski

El gobierno de la Provincia de Buenos Aires ha tomado la iniciativa de enviar a la Legislatura un proyecto de ley, por el que pretende gravar todo nuevo emprendimiento inmobiliario ó comercial desarrollado sobre un predio de más de 5.000 m2. La norma prevé que todo nuevo proyecto que supere esa superficie deberá ceder un 10%, que el gobierno utilizará para construir viviendas populares. Los propietarios del predio sin embargo, podrán sustituir esa obligación, por el pago de una suma equivalente en dinero.  

Más allá de las complejidades técnicas y los absurdos que se suscitarán a la hora de aplicar esta normativa de resultar aprobada, el resultado final es que habrá un nuevo impuesto que luego repercutirá sobre el precio de la vivienda ó el inmueble destinado a la actividad comercial y productiva. Pareciera que al definir una superficie mínima que quedará exenta, se ha buscado circunscribir el gravamen a grandes proyectos inmobiliarios dirigidos a sectores de ingresos medios y altos. Sin embargo, la elegida no es una superficie acorde con la tendencia que prevalece hoy en el mercado. Son cada vez más los proyectos que para abaratar los gastos comunes y expensas en edificios multifamiliares, terminan aumentando el número de unidades construidas y por ende también la superficie de terreno involucrada.  

Una de los aspectos controvertidos del proyecto, es sin duda la magnitud del nuevo gravamen. Un 10% sobre la superficie total equivale al 11%  sobre el valor de la superficie  remanente, que se trasladará sobre el precio de la vivienda en la proporción que incida el valor del terreno, hoy ya bastante elevado en casi toda la región metropolitana. Un terrenito de 250-300 m2 para construir una vivienda modesta en el conurbano en zonas carentes de infraestructura tiene hoy precios que van de los 150 a los 200 U$S /m2. Con estos precios, un lote de  U$S 50.000 equivale al sueldo completo de cuatro años de trabajo para más del 75% de la población, por lo que no parece que aumentando el precio de la tierra se vaya a facilitar el acceso a la vivienda de los sectores populares.  

Porque al 11% adicional sobre el valor del terreno habrá que sumarle el costo financiero, ya que el impuesto se pagará contra la aprobación del  proyecto y desde ese momento hasta que recupere el importe vía venta del lote ó de la vivienda, puede pasar un largo rato. Lo preocupante de esta iniciativa, es el no advertir que el aumento en el precio de la tierra para nuevos proyectos terminará por trasladarse a los terrenos de menor superficie, agravando el ya de por sí difícil acceso a la vivienda de una parte importante de la población.

Corregir a través de un impuesto las falencias originadas por una inexistente política de vivienda social, no resolverá el problema de fondo, que demanda otro tipo de perspectiva y un análisis más idóneo sobre la cuestión. Existe todavía suficiente tierra urbana y urbanizable como para resolver el problema si se lo encara de manera integral. Falta por ejemplo, un Banco de Tierras público que con el sustento de políticas de largo plazo, expropiaciones conforme a derecho con precios justos, fondos provenientes de la valorización por cambio de zonificación y una batería de recursos adicionales, provea los recursos necesarios para resolver la posible falta de predios para construir en ello viviendas de carácter social. Sobran en el mundo modelos exitosos de gestión de los cuales es posible tomar debida nota.    

Otro de los aspectos difíciles de resolver por la modalidad política imperante, es la necesidad de dictar una ley de ordenación territorial a la que deberían ajustarse los Partidos y Municipios. Se impone que de una vez por todas cada jurisdicción cuente con un Plan Director Urbano con una zonificación que minimice ó vuelve innecesaria la intervención mediadora para todos los proyectos que se ajusten al código vigente. Este ordenamiento es un primer paso para encaminar una solución posible. Un segundo  aspecto, no menos importante, es alinear los incentivos privados con las necesidades públicas, al igual que el interés colectivo con las iniciativas particulares. En este campo, queda todo por hacer, ya que es muy poco lo hecho en las últimas décadas.

Sin duda que una política exitosa requiere replantear la modalidad vigente sobre cómo se selecciona, decide, diseña, financia y ejecuta la infraestructura necesaria para los emprendimientos urbanos, requisito indispensable para que cuando se construya la  vivienda se construya además la ciudad. Brasil acaba de concluir un programa ejecutado en apenas dos años, en el cual se construyeron casi un millón de viviendas populares, bajo la responsabilidad y conducción primaria de los municipios. Las viviendas más económicas se pagaban con un anticipo mínimo y cuotas de 20 reales, algo más de 35 pesos de los nuestros por mes. Los ejemplos nunca son transferibles de un país a otro, pero sí lo son las buenas ideas y los lineamientos de aquellas iniciativas que terminan alcanzando los resultados perseguidos.         

La provincia aglutina hoy en su territorio un gran número de asentamientos precarios y viviendas deplorables, para los que no ha encontrado todavía una fórmula satisfactoria de resolución. Es cierto que una parte del problema debe resolverlo en forma conjunta con la Ciudad de Buenos Aires y otra parte con el Gobierno Nacional. Pero la iniciativa, primariamente le corresponde, lo mismo que el esfuerzo de conjugar los intereses en juego con las necesidades urgentes de los sectores más vulnerables de la población.

* Esta nota fue publicada en El Cronista el 28-03-2011 cuando por primera vez se trató el tema en la Prov. de Bs As  

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28 OCT 2012

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