Monitoreo sobre el mercado residencial

La crisis que ya quedó atrás...

● Se observa una leve pero sostenida reactivación en el mercado residencial, durante el primer semestre de 2010. La crisis observada en el sector, desde fines de 2008 a fines de 2009, parece haber llegado a su fin.
● El último informe que brinda el Colegio de Escribanos de Capital Federal, muestra un repunte en la cantidad de escrituras de mayo (5.165), haciendo la comparación interanual. ‘Mayo contra mayo’, la suba fue del 41% en cantidad de operaciones.
● También el contraste se notó en el monto total escriturado, que resultó en el pasado mes de mayo de 1.908,6M, un 91,7% más que en mayo de 2009. El valor promedio de las transacciones fue de $369.517, lo que representa un incremento del 36% anual.
● La mayor cantidad de operaciones se concentró en las unidades de menor valor: 56% de las escrituras se realizaron en operaciones menores a $250.000. Un 38% correspondió a las operaciones ubicadas en la franja de $250.000 a $900.000 (hasta USD 230.000). Sólo el 6% concentró a las operaciones por encima de los $900.000.

Alquileres más accesibles, un mercado que crece

● En Capital Federal, la mayor cantidad de unidades en alquiler, ha generado una estabilización en los valores, y mayor flexibilización en los contratos de alquiler, los que se siguen ajustando, pero  debajo de las tasas de inflación.
● Algunos miles de unidades que fueron construidas para la venta, fueron incorporadas al mercado de alquiler. Como es lógico, las unidades ‘a estrenar’, si tienen precios razonables, son fáciles de alquilar. El alto costo de los créditos hipotecarios, es otro factor que define este repunte del mercado de alquiler, en el segmento residencial.
● La rentabilidad de los contratos de alquiler residenciales rara vez superan el 4% anual, salvo tipologías y situaciones especiales. El inversor inmobiliario típico, es propietario de 2 departamentos. El ‘ladrillo’ tiene la virtud de representar la seguridad de un ingreso mensualizado.
● Si bien los alquileres se mantienen ‘frenados’ por cuestiones de mercado, las expensas siguen trepando al ritmo de la inflación. Cabe recordar que el sindicato que nuclea a los encargados de edificios en PH (Suterh), reclama incrementos de 28% para los sueldos de sus afiliados. El costo creciente de los garages, también sigue en alza, por la presión de la demanda (cada vez más autos y menos cocheras).

Encuestas de la CEDU

● La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), ha desarrollado un Indicador CEDU sobre la coyuntura del mercado de desarrollos inmobiliarios (ICMDI).
● Encuesta: la muestra está compuesta por los socios activos de la cámara, mayoritariamente, por un 90% de empresas desarrolladoras que se dedican al desarrollo de obras privadas, y con un 10% que también realiza obras públicas.
● Dentro de la definición de las obras que ejecutan el 42% construye urbanizaciones (Barrios privados (15%), Country clubs (12,5%) y Condominios (10%)), el 29% obras residenciales (Viv. unifamiliares 10%, y Viv. multifamiliares 19%), el 17% edificios comerciales, y con el mismo porcentaje del 6% realizan construcciones institucionales (hospitales, correccionales y viales) e industriales.
● Nivel de Actividad: 58 % opina que la actividad del sector aumentó en este último trimestre, mientras que el porcentaje restante del 42% asegura que no cambió. Factores: caída de la actividad económica, ausencia de obras públicas, inestabilidad en los precios, y la falta de crédito.
● Con respecto a los lanzamientos de nuevos emprendimientos el 45% lo ha realizado en el primer trimestre del año y planea realizar otros próximamente, mientras que sólo un 16,6 % no lo tiene en sus planes.
● Personal Ocupado: 64% opina que no habrá cambios, y un 91 % manifestó no tener problemas para satisfacer las demandas de sus contratados.
● Créditos: 39 % apuesta  a los bancos privados nacionales, el 33 % a inversores privados y preventas, el 17 % al mercado de capitales, el 6 % confía en bancos públicos y el otro 6 % en bancos privados extranjeros. Ninguno eligió el mercado internacional de créditos. El 75 % del total cree que no habrá nuevas líneas de créditos hipotecarios.

Expectativas, según el CPAU

● El Índice CPAU de Expectativas presentó un ajuste en la tendencia alcista iniciada a comienzos del año pasado. El registro del mes de mayo fue de 5,9, por debajo de la medición del mes anterior (6,5). Sin embargo, con este resultado el índice continúa dentro del área de optimismo moderado. ●  ‘El contexto económico, tanto en el plano local como internacional se ha tornado muy incierto, razón por la cual es de esperar que la serie desacelere su ritmo de recuperación y se mantenga dentro de esta zona por el momento’.
● Al analizar la evolución desagregada del índice según sus diferentes categorías de encuestados se observan caídas en todos los grupos excepto en Profesionales Independientes, que se mantuvo sin cambios en relación al mes anterior. Las caídas fueron de 1,2 en Estudios, 1,0 en Inmobiliarias y 0,1 en Constructoras. Con estos resultados todas las series se mantienen en optimismo moderado, aunque en el caso de los Estudios muy cerca de retornar a pesimismo moderado.
● Analizando en detalle las respuestas se observa que la expectativa sobre la evolución de la economía vuelve a ser la más baja, en relación a las expectativas sobre el sector o la situación particular.
● ‘En un contexto internacional incierto, la economía doméstica continúa evidenciando fortaleza en su actividad económica, aunque preocupa la dinámica del nivel general de precios’.
● ‘Esta situación, sin embargo, genera niveles elevados de actividad en las operaciones inmobiliarias, reflejando que el público le asigna un rol de reserva de valor a los inmuebles, ante la falta de inversiones alternativas que permitan mantener el poder adquisitivo del dinero con el paso del tiempo’.
● ’Sin embargo, el contexto de incertidumbre se refleja en que la dinámica de la actividad en el sector de la construcción y las inversiones en proyectos nuevos no refleja la misma fortaleza’.