EXPO REAL ESTATE 2010
Martín Lusteau

El ex ministro de economía de Cristina explicó cómo la volatilidad de la economía argentina, resulta un freno a las posibilidades de inversión, crecimiento, y sobretodo mejora del poder adquisitivo de la población. Sintetizamos algunos conceptos de esta primera charla, con la que comenzó la Expo Real Estate en el Hilton, el jueves pasado.

● Contexto regional: 3 décadas perdidas – En los ’70 fue por la política, en los ’80 por la  economía, y en los ’90 por la deuda social.
● Comparación con el PBI de EEUU. En la década del ’30, Latinoamérica tenía un PBI per cápita equivalente al 40% del PBI per cápita de los estadounidenses. Los ‘Tigres Asiáticos’, que tenían a mediados del siglo XX un PBI per cápita de solo un 14% comparado con el americano, hoy llegan al 57%. Los chinos, que en el 75% tenían sólo el 5% del PBI per cápita de yanquis, hoy se iguala con el de nuestra región (22%), ‘pero están creciendo a tasas chinas’.
● Ingreso per cápita. Argentina creció en promedio al 0,6% anual en los últimos 35 años, y logró duplicar el ingreso per cápita en los últimos 100 años. Chile la ha duplicado en los últimos 20 años creciendo a un promedio de 3%.
● Nuestros vaivenes. Desde el 1900, hemos tenido en promedio 1 recesión cada 3 años; y sólo pudimos crecer 4 años seguidos al 4%. En los últimos 25 años, hemos tenido 10 recesiones, que representaron una pérdida equivalente al 42% del PBI.
● La pobreza que no logramos erradicar. Lousteau afirmó que ‘un crecimiento económico constante es clave para erradicar la pobreza’, y explicó que aún con la distribución del ingreso actual (profundamente inequitativa), si desde 1974 nuestro PBI hubiera crecido al 3% anual, (no al 0,6%), la pobreza hoy sería de sólo un 5%; y el PBI per cápita sería 2,3 veces el actual. Aún con el pobre crecimiento promedio anual (0,6%), si se hubiera logrado una mejor distribución del ingreso, la pobreza podría haberse mantenido en un 5%.
● La volatilidad y sus costos. ‘No hay estado ni mercado’. Problema para la gestión pública: dificultad para planificar estrategias de largo plazo, mayor burocracia (muchos cambios), mayor propensión a la evasión, las instituciones pierden sentido (ej. los partidos políticos). Para la gestión privada: la falta de previsibilidad no permite desarrollar un sistema financiero sólido (reglas impositivas cambiantes), lo que afecta al aparato productivo, y no se crea una cultura de ‘inversión de largo plazo’ en el empresariado, con dificultades para conquistar mercados externos.
● Cómo afecta al Real Estate. ‘Sin crédito a largo plazo, no hay préstamos hipotecarios’. Comparó el 6% que representaban en el PBI los créditos hipotecarios en los ’90, con sólo el 1,3% de la actualidad, y resaltó que ‘el deterioro en la distribución del ingreso genera oportunidad para pocos’. Sólo el 5% de los trabajadores en blanco cuentan con ingresos suficientes para acceder a un préstamo hipotecario a 20 años, para una vivienda de USD 70.000. El resultado: ‘concentración regional (Ciudad de Buenos Aires, Zona Norte GBA), con aumentos en el precio de la tierra, y saturación urbana, generando una mayor demanda de rentabilidad y presión alcista de precios, ampliando la brecha salario-vivienda’.
● El rol del Estado. Debe liderar las inversiones en infraestructura, alternando zonas de preferencia con y nuevas áreas de desarrollo. La creación de una Moneda de Referencia en relación al salario formal podría ser una de las herramientas para comenzar a desarrollar el mercado hipotecario. Además Lousteau propuso la creación de un Fondo de Garantía Hipotecaria, y dar mayor impulso a la securitización de hipotecas.
● Otras reflexiones de Lousteau. ‘La principal política económica del gobierno consiste en expandir el gasto público’ (en 2010 crecerá el 35%). ‘La política monetaria, fiscal y de ingresos, trae como consecuencia natural, el proceso inflacionario’ (más de 4 años con 2 digitos). ‘Los costos de la construcción vienen creciendo en forma sostenida (21% en 2008, 11% en 2009, 20% hasta ahora en 2010), pero los inmuebles subieron en ese período el 10% en el último año; lo que explica la reducción del margen de rentabilidad en el sector inmobiliario’. ‘Debo reconocer que me equivoqué cuando en 2008, en el pico de la crisis, afirmé que los precios de las propiedades iban a bajar’.
● ¿Crecimiento sustentable? El PBI creció fuerte en el segundo trimestre del año (8,9%), y el pronóstico para todo el 2010 es del 6,9%. Los motores de dicho crecimiento: el agro (los números de la soja se comparan con la sequía del 2009), la suba del gasto público (35% en 2010), y el mayor consumo (alentado por la inflación y los planes de cuotas fijas). Desde la oferta, además del agro, la construcción y el comercio; la industria siderúrgica y la automotriz explican ¾ de su crecimiento por la caída en el 2009 por la dependencia del mercado externo. ‘Se seguirá cebando la bomba de cara a las elecciones presidenciales, a costa de inflación (25 a 30% en 2010) y mayor apreciación del peso’. Se financiará con mayor emisión y el Fondo de Garantía de Sustentabilidad, y quizás con financiamiento externo. El saldo positivo de cuenta corriente bajará de USD 4.000M en 2010 a USD 500M en 2011.