Un reciente informe de Ernst & Young (E&Y), sobre El Mercado Hotelero Mundial, da cuenta que en el 2009 la industria hotelera sufrió una contracción de la demanda, que no se daba desde la Gran Depresión de 1930. Compartimos los puntos principales del informe sobre el mercado global, y en particular sobre la realidad norteamericana.El estudio apunta hacia los aspectos más profundos del negocio: valuación de hoteles, problemas de financiamiento, aspectos impositivos, posibilidad de vender el negocio a terceros, salida al mercado de capitales, nuevas tendencias del negocio, reingeniería, etc.
¿Cuál es el valor?
● Este tema representa un gran desafío para propietarios, desarrollistas, brokers, entidades financieras, inversores. La dificultad de encontrar ‘comparables’, y el contexto de ventas en un distressed market (ventas forzadas); es una constante. La mayoría de las transacciones se cierran por valores inferiores a las tasaciones realizadas.
● Las ventas globales de hoteles en 2009 alcanzaron los USD 12.000M, un 63% menos que las cifras alcanzadas en 2008.
● Según datos de HVS (HVS Global Hospitality Services), el valor promedio de las habitaciones de hotel en EEUU cayeron un 14,6% en 2009 en relación a 2008, y un 32,1% comparando los valores de 2006.
● De acuerdo a las estadísticas de US Realty Consultants, el cap rate (tasa de capitalización) de la categoría ‘limited-services’ alcanzó un 10,9%, y un 9,6% para los hoteles ‘full-service’.
● La firma Smith Travel Research midió el RevPAR (Revenue Per Available Room – Ingreso por habitación disponible) para el mercado estadounidense en 2009, y dio un 16,7% menos que en 2008. La declinación se repetiría en 2010 a un 5%; pero estima la consultora, que para 2013 se recuperará el RevPAR del pasado 2007.
Mercados de deuda ¿paralizados...?
● Las dudas: ¿cuándo habrá capital disponible para nuevos proyectos?, ¿quiénes prestarán $$ en el futuro?, ¿cuáles serán las condiciones, y cómo se estructurará el capital?
● La quasi desaparición de los llamados CMBS (comercial mortgage-back security), o préstamos hipotecarios para proyectos comerciales; han tenido un fuerte impacto en el sector a nivel global: se han pospuesto o cancelado cientos de proyectos. Esto explica la caída en el nivel de transacciones, y un nivel de morosidad de casi un 6% en los préstamos.
● Según US CMBS Group, los hoteles económicos (‘budget hotels’) atravesaron mejor la crisis; mientras que los hoteles de lujo, los resorts, y hoteles ligados al ‘juego’, tuvieron un nivel de morosidad que llegó al doble respecto al promedio del commercial real estate.
● E&Y sostiene que se viene una nueva ‘ola’ IPOs (ofertas públicas), fusiones, adquisiciones, y fideicomisos en el mercado hotelero.
● Un informe de Real Capital Analytics sostiene que los CBMS en un tiempo se volverán ‘a poner de moda’ pero con otras formas de medir el riesgo (compartido entre el emisor y el inversor). Hay expectativas que la liquidez vuelva al sector en el corto plazo.
Lecciones aprendidas
● Las compañías hoteleras se preparan para la ‘nueva etapa’. Según un reciente estudio del Urban Land Institute, hoteleros e inversores asociados a éstos, han sufrido una caída del NOI (Net Operating Income – ingresos operativos netos, antes de intereses e impuestos) del 30% en 2009, y predicen una caída del 10% para 2010.
● Los hoteleros continúan explorando nuevas formas de bajar los costos y mantener la fidelidad de los clientes. La tercerización (outsourcing) se pone de moda nuevamente: contabilidad, mantenimiento, call center, internet marketing (social networking).
● Las compañías que mantienen una posición sólida, son aquellas que permanentemente se plantean estas preguntas: ¿cómo nos comparamos con las líderes del mercado?, ¿cómo preservar el valor de nuestros activos?, ¿cómo mejorar nuestra performance reduciendo nuestros costos operativos?
El impacto de las políticas fiscales
● Las políticas fiscales y monetarias de los gobiernos afectados por la crisis financiera (cuyos efectos todavía se sienten), tuvieron influencia en la recuperación de la industria hotelera. Como ejemplo, el mundo fue testigo cómo nacionalizaron bancos en Europa, EEUU, y Japón. En EEUU, el gobierno de Obama comenzó a fomentar la titulización de hipotecas residenciales vía Fannie Mae y Freddie Mac, para paliar la recesión.
● El gobierno de EEUU también tomó medidas para reactivar el commercial real estate (los mencionados CMBS) a través de los préstamos ‘TALF’ (Term Asset-Backed Securities Loan Facility) a una tasa reducida; para evitar la venta apresurada (forzosa) de activos.
● La industria hotelera sintió los efectos de la administración Obama en forma indirecta: ej. programa de estímulo 2010-2011 a la construcción (infraestructura) por USD 190.000M, o el Travel Promotion Act (tasa que le cobran a los turistas que no tienen visa con los EEUU). También la reducción de los costos laborales influyó en la industria hotelera, particularmente en los mid-price-hotels.
Renovado crecimiento del turismo
● Según la World Trade Organization, se movieron en el mundo 876 millones de turistas en 2009. Uno de los factores que afectó algunos ‘corredores’ del turismo mundial en 2009 fue la pandemia de la gripe porcina.
● Se redujeron los viajes de negocios, las aerolíneas tuvieron que luchar para bajar costos, y afrontar los altos precios de combustibles, con el barril de petróleo a más de USD 140.
● África fue la única región que registró un crecimiento en los números (4%), gracias a la llegada del Mundial FIFA 2010. La proyección de crecimiento global para 2010 es del 1% al 3%.
● Por el lado de la oferta, hay que destacar las iniciativas gubernamentales de los países centrales para mejorar la infraestructura, lo que repercutirá en la industria hotelera en el corto plazo.
● Uno de los mercados que todo el mundo mira: China, que representa el 30% de todos los arrivals en el Asia-Pacific.
Reportes financieros con números razonables
● Se ha renovado el debate sobre el uso de diferentes estándares para armar y monitorear ‘los números’ de la industria hotelera: el GAAP (US General Accepted Accounting Principles), y el IFRS (International Financial Reporting Standards). La discusión tiene que ver con la forma en que se arman los cash flows a futuro, y que inciden en la factibilidad de los proyectos.
● Este renovado esfuerzo en mejorar la metodología para arribar al fair value (valor razonable), tiene que ver con la gran diferencia entre los valores de mercado y los de reposición (ej. lo que costaría construir de nuevo el hotel). En tiempos de parálisis del mercado, el fair value para el vendedor, está bastante alejado del fair value del comprador.
Activos cambian de manos
● La crisis comienza a moderarse en 2010, con signos de recuperación para el corto-mediano plazo. Esto mueve a los inversores a buscar los distressed assets (activos de venta forzada), a precios descontados.
● Europa tuvo la mayor cantidad de transacciones en 2009: fueron 316 deals que totalizaron USD 5.900M, seguido por Norteamérica USD 2.100M (90 deals), y Asia USD 1.900M (35 deals).
● Según el informe de Jones Lang LaSalle Hotels’ Hotel Investment Outlook 2010, el volumen de transacciones hoteleras podría crecer entre un 20% al 40% en 2010.
● Los REITs (Real Estate Investment Trust) tanto públicos como privados, están especialmente interesados en seguir los movimientos respecto a la ‘venta forzada’ de activos hoteleros (2010-2011).
● Los inversores buscan no solo una buena location. También prestan especial importancia a las ‘barreras de entrada’ al negocio, elementos generadores de demanda, asociación con otras marcas, si la cadena tiene posibilidades de expansión (ej. modalidad de franquicias).
Vuelve la Oferta Pública (IPOs)
● La falta de financiamiento para el sector hotelero, obligó a las compañías a ‘ordenar sus papeles’ para luego salir a buscar financiamiento (reducir deuda) a través de los mercados de capitales.
● En EEUU se completaron 43 IPOs en 2008, 54 IPOs en 2009, y se calculan unas 150 IPOs para el corriente 2010. Las IPOs de real estate generarían unos USD 47.700M. Uno de los más renombrados fue el de Hyatt Hotel IPO, que capturó USD 950M en noviembre del año pasado.
● Las compañías de Private Equity se están convirtiendo en ‘blind pool’ IPOs, es decir, compañías que atraen inversores ‘a ciegas’, que colocan su dinero dada la confianza que tienen sobre el titular de la compañía, aunque el pool no tenga un objetivo claro. Estas empresas están atentas a las oportunidades de activos ‘de venta forzada’. Ejemplos de 3 ‘blind pool REITs’: Pebblebrook Hotel Trust, Chatham Lodging Trust and the Chesapeake, Lodging Trust.
El futuro del lujo
● Dentro del mercado hotelero, el sector luxury experimentó una fuerte caída en el 2009 (recorte de gastos, problemas de financiamiento, menor consumo de los huéspedes).
● De acuerdo a los números de Smith Travel Research, las tasas de ocupación cayeron un 57% a nivel global, y las tarifas promedio cayeron un 16% (USD 245). La caída más fuerte se experimentó en Europa y en las países llamados BRIC (Brasil, Rusia, India, y China); mostrándose de manera más pronunciada los días de semana.
● El nivel de RevPAR en París, Dubai, y New York, cayó entre un 20% y un 34%.
● En los primeros 9 meses de 2009, los Developers pospusieron o cancelaron la construcción de 43 luxury hotels en EEUU y el Caribe.
● El costo por habitación de hotel de lujo en EEUU habría alcanzado en 2009 los USD 700 mil. El formato de branded residences comenzó a tomar el espacio vacante dejado por los hoteles de lujo.
● En este contexto, los productos y formatos que no están ‘en caída’, se pueden considerar exitosos. Se está volviendo a poner de moda el turismo hacia ‘destinos cercanos’ (short-haul destinations), y los paquetes de lujo (all-inclusive, y los cruceros Premium).
● Las tasas de ocupación de los hoteles de lujo no llegan al 65%, y los precios siguen retrasados. Según los especialistas, podrán retocar los precios cuando la ocupación vuelva a alcanzar el 70% - 75%.
Reestructuración en cámara lenta...
● El mercado de CMBS (comercial mortgage-back security), USD 34.000M se repagarán en 2010, y USD 44.000M en 2011. Los especialistas anticipan que la mayoría de los CMBS que terminen de repagarse en 2018 deberán ser refinanciados. El año pasado, 528 CMBS que vencían el año pasado, no pudieron ser refinanciados, y tuvieron que ser colateralizados mediante operaciones de real estate para cubrir la deuda.
● El gobierno americano ha impulsado otras iniciativas para ayudar a los propietarios y desarrollistas de hoteles, shopping centers, y edificios de oficinas; como el programa TALF (Term Asset-Backed Securities Loan Facility).
Lo que viene
● Smith Travel Research midió en 2009, una caída de la ocupación 8,7%, una baja del ADR (Average rental income per Daily Room – ingreso promedio por habitación ocupada) del 8,8%, y del RevPAR del 16,7%.
● Macroeconomic Advisers, LLC, pronostica un PBI para EEUU de 3,5% para 2010, y que la caída del empleo llegaría a su ‘punto de inflexión’ (entre 10,5% y 12%). Según Reuters, la tasa de la FED seguirá ‘clavada’ en cero un tiempo más.
● De acuerdo a otros indicadores de consumo, los analistas sostienen que la industria hotelera no verá un claro repunte hasta mediados de 2011; particularmente el business travel. Los números del turismo internacional que llega a los EEUU comenzarían a mejorar a fines de 2010.
● Los 275 proyectos hoteleros confirmados (34.468 rooms), suenan a ‘poco’ comparados con los 438 proyectos pospuestos o cancelados (54.299 habitaciones).
● 2010 parece ser el año en donde se comenzará un nuevo ciclo. Los hoteleros trabajarán fuerte para recuperar los niveles de operación, y mover los números para mejorar su bottom line.
