La Constitución Nacional establece el derecho a una vivienda digna; pero en ningún momento habla de tenencia

Por Moisés Resnick Brenner
Presidente de la Comisión de Economía
Centro Argentino de Ingenieros

‘La Vivienda en Alquiler, la forma mas clara de resolver el problema del acceso’.

El artículo 14 bis de la Constitución Nacional establece el acceso a una vivienda digna; pero en ningún momento habla del grado de tenencia de las mismas.

Después de la crisis y la debacle del 2001 se lanzaron varios planes de créditos para la compra de vivienda. A pesar de que el BCRA autorizó el financiamiento de hasta el 100% del precio de la unidad y que se afectara hasta un 40% de los ingresos familiares, hubo un gran sector de la población que no pudo acceder.

Una demostración de que lo que el sector medio espera son los créditos anunciados por el BH SA con fondos de la ANSES, fue que en el primer día se presentaron, para concretarlos, cerca de 200.000 personas. Pero según los medios de prensa “muchos quieren, pero casi la mitad reconoce que no pueden pagarlos”.

El problema no es de vivienda sino de salarios. Del análisis de los índices que elabora la UADE, que he interpretado, relacionado y graficado, surge que desde Julio de 1994 hasta diciembre de 2001 el poder de compra del m2 y el costo de construcción tuvieron la misma tendencia; pero, a partir del enero 2002 el salario tuvo una caída del 40%  y el costo de la construcción fue creciendo. Esto significa que, actualmente, el poder de compra del salario es solo del 46,2%. O sea que se necesitan 2,5 salarios para comprar un m2.

El gráfico demuestra cómo la debacle del 2001 afectó al sector de la construcción y como, a partir de la caída de diciembre del 2001, la brecha entre el costo de la construcción y el poder de compra del salario se fue incrementando siendo hoy 7,5 veces más profunda (ver gráfico).

Una persona para comprar una vivienda de 60 m2 actualmente necesitaría 150 sueldos pero como tiene que atender sus consumos diarios una afectación del 25% de sus entradas resultaría en una hipoteca a 600 meses o sea a 50 años y, si se tiene en cuenta que la edad promedio de los sujetos de crédito es de 35 años, quedaría comprometido hasta los 85 años, cosa que es un verdadero desatino.

Puesto que hay dificultades de acceso al crédito hipotecario para la compra de vivienda surge la posibilidad de incentivar la construcción para alquiler e incorporar al mercado viviendas actualmente vacías mediante una desgravación impositiva. Esto se hizo con éxito en 1984 con la ley de locaciones urbanas, que aún está vigente. Bastaría ponerla al día con el objeto de fomentar la construcción para renta e incorporar al mercado las existentes por la vía de beneficios impositivos. Estos compensarían la reducción de los precios ofrecidos en beneficio de los demandantes: la única forma en que los precios bajen es aumentando la oferta. Por otra parte la ley prevé que el acceso a la vivienda se hace sin tener que efectuar un pago del 20 o 30% como contado inicial.

Según el informe de la Auditoria General de la Ciudad el déficit de viviendas de la capital es de 86.000 unidades; pero hay 100.000 viviendas desocupadas. Habría que estimular a sus propietarios para que las pongan en venta o alquiler, con apoyo crediticio o subsidios explícitos a los demandantes, tal como se hizo en la primera etapa del plan VAVI del Banco Provincia.